Kluczowe zmiany w projekcie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – komentarz Kancelarii Derc Pałka w wydaniu “Rzeczypospolitej”

W najnowszym wydaniu „Rzeczpospolitej” polecamy nasz komentarz dotyczący zmian w projekcie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które zostały zaproponowane podczas ostatniego posiedzenia Sejmowej Komisji Infrastruktury w dniu 20 listopada 2025 r.

Pełnomocnictwo na Walnym Zgromadzeniu Spółdzielni – prawo do dnia czy prawo do władzy?

Kancelaria Derc Pałka uważnie monitoruje proces legislacyjny nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która ma kluczowe znaczenie dla praw tysięcy członków spółdzielni oraz sposobu zarządzania ich majątkiem. Posiedzenie Komisji Infrastruktury z 20 listopada 2025 r. przyniosło istotne zmiany w projekcie ustawy, które budzą wiele kontrowersji, zwłaszcza w kontekście pełnomocnictw i reprezentacji na walnych zgromadzeniach.

W artykule opublikowanym w „Rzeczpospolitej” (25 listopada 2025 r., sekcja „Prawo co dnia”) omawiamy szczegółowo nowe zasady udzielania pełnomocnictw oraz regulacje dotyczące tzw. „ścieżki patologii” — czyli przymusowej likwidacji spółdzielni.

Kontrowersje wokół art. 36 – prawa członków a władza pełnomocników

Pierwotnym celem nowelizacji było zwiększenie demokratyzacji i transparentności zarządzania spółdzielniami. Jednakże w trakcie prac Komisji, zwłaszcza po zgłoszeniu licznych poprawek, pojawiły się poważne wątpliwości prawne i praktyczne.

Ograniczenie prawa do reprezentacji

Jednym z głównych punktów spornych jest zmiana w zasadach reprezentacji na walnym zgromadzeniu. Projekt zakładał wyłączność osobistego udziału członków, dopuszczając pełnomocnictwa tylko dla najbliższej rodziny (małżonek, dzieci, rodzice, rodzeństwo). Na posiedzeniu Komisji przywrócono jednak możliwość udzielania pełnomocnictw także innym osobom, lecz z istotnymi ograniczeniami.

Wątpliwości prawne Kancelarii Derc Pałka

W naszym komentarzu zwracamy uwagę, że takie ograniczenia mogą naruszać konstytucyjne prawa do swobodnego dysponowania własnymi prawami, w tym prawem głosu. Jeżeli członek spółdzielni może sprzedać swoje prawo do lokalu, powinien mieć też pełną swobodę w wyborze swojego przedstawiciela, również spośród profesjonalnych pełnomocników, jak adwokaci czy radcy prawni. Obecne zakazy wobec nich budzą zastrzeżenia zarówno z punktu widzenia prawa, jak i zasady równej konkurencji.

„Ścieżka patologii” – nowe rozwiązania dotyczące przymusowej likwidacji spółdzielni

Kolejnym ważnym elementem nowelizacji jest tzw. „ścieżka patologii”, czyli zestaw przepisów umożliwiających sądom wprowadzenie zarządu komisarycznego lub przymusową likwidację spółdzielni, w przypadku rażących naruszeń prawa lub trwałej nieskuteczności zarządu.

Cel przepisów

Nowe regulacje mają na celu walkę z patologiami w zarządzaniu spółdzielniami, takimi jak wielokrotne naruszenia procedur dotyczących obrotu nieruchomościami czy fałszowanie dokumentów.

Ryzyka i wyzwania

Zwracamy uwagę, że choć intencje są słuszne, precyzyjne określenie przesłanek likwidacji jest kluczowe. Zbyt szerokie i niejasne kryteria mogą prowadzić do nadużyć i służyć celom politycznym lub konkurencyjnym, co zagraża stabilności spółdzielni. Konieczne jest dopracowanie definicji rażącego naruszenia prawa, aby zapewnić adekwatne i sprawiedliwe stosowanie tych środków.

Podsumowanie i dalsze kroki

Ostatnie posiedzenie Komisji Infrastruktury pokazuje, że projekt ustawy nadal wzbudza wiele emocji i wymaga dalszych prac. Kancelaria Derc Pałka, reprezentowana przez Prof. ucz. dr Piotra Pałkę, aktywnie uczestniczy w debacie publicznej, dążąc do ochrony praw członków spółdzielni i zapewnienia stabilności prawnej.

Co powinni zrobić członkowie spółdzielni?

Niezależnie od ostatecznego kształtu ustawy, ważne jest, aby członkowie spółdzielni uważnie śledzili zmiany legislacyjne i aktywnie uczestniczyli w życiu swoich spółdzielni. Wszelkie zmiany w zakresie pełnomocnictw będą wymagały rewizji regulaminów walnych zgromadzeń.

Jeśli chcą być Państwo na bieżąco z legislacją dotyczącą spółdzielni mieszkaniowych lub mają Państwo pytania prawne, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.

Cały artykuł 

Zapraszamy do najnowszego wywiadu z Kancelarią DERC PAŁKA: Jak zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych wpłyną na członków?

Nasz wywiad w Portalu Samorządowym o planowanych zmianach w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Sprawdź, jakie zagrożenia dla członków spółdzielni i wspólnot dostrzega Kancelaria DERC PAŁKA.

Zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych – co powinno niepokoić członków

W najnowszym wywiadzie dla Portalu Samorządowego, prof. Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych, wskazuje na potencjalne zagrożenia związane z projektem nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i Prawie spółdzielczym.

Ekspert zwraca uwagę, że proponowane zmiany dotyczą m.in.:

• Kadencyjności członków zarządu i obowiązkowych konkursów na ich stanowiska, 
• Udziału w walnych zgromadzeniach przy pomocy środków komunikacji na odległość, 
• Obowiązku zrzeszania się spółdzielni w związkach rewizyjnych oraz ingerencji przedstawicieli ministerstwa w ich rady nadzorcze. 

 

Kadencje zarządów i rady nadzorczej – czy nowe przepisy zwiększą transparentność?

Zdaniem prof. Pałki, wprowadzenie obligatoryjnych konkursów i kadencji niekoniecznie poprawi funkcjonowanie spółdzielni. Obecnie członkowie mogą w każdej chwili odwołać zarząd lub rady nadzorcze oraz wprowadzać kadencje w statucie.

„Te propozycje ministerstwa mogą zaszkodzić członkom spółdzielni, bo wprowadzają zmiany pod publikę, a nie realnie usprawniają zarządzanie zasobami mieszkaniowymi” – komentuje ekspert.

 

Walne zgromadzenia i prawa członków – nowe zasady mogą ograniczać wpływ

Projekt zakłada zmiany w sposobie liczenia głosów i decyzji finansowych spółdzielni. Prof. Pałka podkreśla, że przeniesienie kompetencji decyzyjnych z walnego zgromadzenia na radę nadzorczą może ograniczyć prawa członków do wpływu na najważniejsze decyzje finansowe.

Dodatkowo propozycja, aby minister mógł delegować przedstawicieli do rad nadzorczych związków rewizyjnych, budzi wątpliwości natury demokratycznej i przypomina praktyki charakterystyczne dla systemów niedemokratycznych.

Co powinno być priorytetem w reformie spółdzielni mieszkaniowych?

Prof. Pałka wskazuje, że ministerstwo powinno skupić się na rzeczywistych potrzebach członków spółdzielni, takich jak:

• Wsparcie w zakresie bezpieczeństwa mieszkańców, np. przygotowanie na wypadek sytuacji kryzysowych, 
• Zachowanie możliwości realnego wpływu członków na decyzje spółdzielni, 
• Utrzymanie zasad demokratycznego zarządzania i ciągłości działania spółdzielni. 

Ekspert zaznacza, że proponowane zmiany w dużej mierze mają charakter populistyczny i mogą utrudniać rozwój budownictwa lokatorskiego oraz wprowadzanie innowacyjnych rozwiązań w spółdzielniach.

Nasza rekomendacja

Z punktu widzenia prawa spółdzielczego i samorządności członków, konieczne jest:

• Zachowanie prawa członków do decydowania o kształcie statutu i zasadach zarządzania, 
• Ograniczenie ingerencji państwa w funkcjonowanie prywatnych związków rewizyjnych, 
• Skupienie reform na realnych potrzebach członków, a nie jedynie na formalnych zmianach kadencji czy konkursach. 

DERC PAŁKA pozostaje do dyspozycji spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych w zakresie doradztwa prawnego, przygotowania statutu i interpretacji nowych przepisów.

 

FAQ – Najczęściej Zadawane Pytania

1. Czy zmiany w ustawie poprawią przejrzystość działania spółdzielni?
   Nie wszystkie proponowane zmiany zwiększają transparentność – niektóre mogą ograniczać wpływ członków.
2. Czy kadencyjność zarządu jest nowością?
   Członkowie spółdzielni już teraz mogą wprowadzać kadencje w statucie i odwoływać zarząd, więc obowiązkowe kadencje niekoniecznie poprawiają zarządzanie.
3. Czy minister może ingerować w prywatne związki rewizyjne?
   Projekt przewiduje możliwość delegowania przedstawicieli ministerstwa, co budzi poważne wątpliwości demokratyczne.
4. Jakie działania są rekomendowane dla członków spółdzielni?
   Członkowie powinni aktywnie uczestniczyć w walnych zgromadzeniach, monitorować zmiany statutowe i korzystać ze swojego prawa do decydowania o kluczowych sprawach spółdzielni.

 

Więcej szczegółów w artykule: Duże zmiany dla spółdzielni i wspólnot. Członkowie nie będą zadowoleni – Portal Samorządowy

Projektowane zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych – nasz komentarz w Dzienniku Gazecie Prawnej

Zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych wywołują wiele pytań wśród członków spółdzielni. Projekt przewiduje kadencyjność zarządów i wzmocnienie rad nadzorczych, ale czy oznacza koniec ery „dożywotnich prezesów”? Sprawdźmy, co faktycznie się zmienia i jakie prawa zyskują członkowie spółdzielni.

Kadencyjność Zarządów. Czy Prezesi Będą Rządzić Dożywotnio?

Projekt Ministerstwa Rozwoju i Technologii miał wprowadzić rewolucję, ograniczając czas sprawowania funkcji przez prezesów spółdzielni. Formalnie wprowadzono kadencyjność zarządów, maksymalnie 4 lata. Jednak ustawa nie ogranicza liczby kadencji, co oznacza, że statut spółdzielni może pozwalać na wielokrotne ich odnawianie.

Jak komentuje r.pr. dr Piotr Pałka, wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych w DGP:

„Członkowie spółdzielni, którzy spodziewali się ograniczenia liczby kadencji prezesów, mogą być rozczarowani. Mają za to łatwiejszy dostęp do dokumentów, w tym zawieranych umów.”

W praktyce oznacza to, że zarządy mogą pełnić funkcję przez wiele lat, jeśli członkowie konsekwentnie ich wybierają. Kluczowa pozostaje więc aktywność i zaangażowanie członków spółdzielni.

Wzmocnienie Rad Nadzorczych i Transparentność Spółdzielni

Projekt przynosi jednak istotne korzyści w zakresie kontroli i transparentności działania spółdzielni mieszkaniowych.

Większe Uprawnienia Rady Nadzorczej

Zmiany likwidują ograniczenie dwóch kolejnych kadencji dla członków Rady Nadzorczej. Co więcej, członkowie Rady mają prawo do wglądu w dokumenty spółdzielni bez konieczności uchwały Walnego Zgromadzenia.

Łatwiejszy Dostęp do Dokumentów i Umów 

Członkowie spółdzielni mają otrzymać ustawowo zagwarantowane prawo do fotokopii dokumentów, w tym umów zawieranych przez spółdzielnię. To ułatwia kontrolę wydatków i realizację prawa członka do informacji.

Zdalny Udział w Walnym Zgromadzeniu

Projekt przewiduje możliwość zdalnego udziału w Walnym Zgromadzeniu przy pomocy środków komunikacji na odległość, co usprawnia proces decyzyjny, szczególnie w dużych spółdzielniach.

Analiza Projektu w Dzienniku Gazecie Prawnej

W naszym komentarzu eksperckim w DGP poruszamy także:

• Wprowadzenie rejestru umów na rzecz spółdzielni dostępnych dla członków. 
• Zmiany w zakresie lustracji oraz wniosków weryfikacyjnych do Krajowej Rady Spółdzielczej. 
• Zakaz łączenia funkcji członka zarządu spółdzielni i członka zarządu w związku rewizyjnym. 

Zachęcamy do przeczytania całego artykułu w Dzienniku Gazecie Prawnej, aby uzyskać pełny obraz planowanej reformy prawa spółdzielczego.

Potrzebujesz Wsparcia Prawnego w Sprawach Spółdzielczych? 

Zmiany legislacyjne rodzą pytania i wątpliwości. Jeśli Twoja spółdzielnia potrzebuje eksperckiego doradztwa prawnego dla spółdzielni mieszkaniowej, wsparcia w interpretacji nowych przepisów lub przygotowania statutu zgodnego z nowymi regulacjami – Kancelaria DERC PAŁKA jest do Twojej dyspozycji.

Skontaktuj się z nami, aby chronić swoje interesy i sprawnie zarządzać nieruchomościami!

FAQ – Najczęściej Zadawane Pytania

1. Czy prezesi spółdzielni mogą pełnić funkcję przez wiele kadencji?
   Tak, ustawa wprowadza kadencyjność, ale nie ogranicza liczby kadencji. Statut spółdzielni może pozwalać na wielokrotne ich odnawianie.
2. Jakie prawa mają członkowie spółdzielni do dokumentów?
   Członkowie mogą uzyskać dostęp do dokumentów spółdzielni, w tym umów z prezesami, bez potrzeby uchwały Walnego Zgromadzenia.
3. Czy Walne Zgromadzenie będzie możliwe online?
   Tak, projekt przewiduje zdalny udział przy pomocy środków komunikacji na odległość.
4. Jak zmiany wpłyną na funkcjonowanie Rady Nadzorczej?
   Członkowie Rady mają większe uprawnienia i nie są ograniczeni liczbą kadencji, co zwiększa efektywność nadzoru nad zarządem.

 

Czy ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej z 5 grudnia 2024 r. narusza Konstytucję? Prof. ucz. dr Piotr Pałka wyjaśnia kontrowersje wokół Miejsc Doraźnego Schronienia (MDS)

Nowelizowana i obowiązująca od 5 grudnia 2024 r. ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej ma na celu zwiększenie bezpieczeństwa obywateli i usprawnienie działań w sytuacjach kryzysowych. Jednak, jak wskazuje prof. ucz. dr Piotr Pałka z kancelarii DERC PAŁKA, nowe przepisy mogą naruszać konstytucyjne prawo do przyzwoitej legislacji oraz ograniczać swobodę działalności gospodarczej, co budzi poważne kontrowersje – zwłaszcza w kontekście obowiązku tworzenia tzw. Miejsc Doraźnego Schronienia (MDS).

 

MDS – dobre założenie, problematyczna realizacja

Zgodnie z założeniami ustawodawcy, Miejsca Doraźnego Schronienia mają zapewniać ludności schronienie w sytuacjach zagrożenia, np. podczas działań wojennych, klęsk żywiołowych czy skażeń chemicznych. W teorii brzmi to jak odpowiedzialne podejście do bezpieczeństwa obywateli, jednak w praktyce przepisy są nieprecyzyjne, a ich realizacja może mieć poważne konsekwencje dla rynku nieruchomości oraz całej gospodarki budowlanej.

 

Z jednej strony rząd deklaruje ambitne cele rozwoju mieszkalnictwa, zapowiadając nowe programy wspierające budowę mieszkań i zwiększające dostępność lokali dla obywateli. Z drugiej strony — przepisy ustawy mogą skutecznie sparaliżować inwestycje deweloperskie. Obowiązek organizowania MDS-ów może bowiem zostać nałożony na właścicieli nieruchomości, deweloperów, spółdzielnie mieszkaniowe, a nawet prywatnych inwestorów — i to bez jasnych kryteriów, lokalizacji czy dofinansowania.

 

Czy ustawa łamie Konstytucję?

Jak wskazuje prof. Piotr Pałka, nowe przepisy mogą naruszać zasadę przyzwoitej legislacji, wynikającą z art. 2 Konstytucji RP. Ta zasada zobowiązuje ustawodawcę do tworzenia przepisów:

 

jasnych, precyzyjnych i zrozumiałych,

 

spójnych wewnętrznie i systemowo,

 

niewprowadzających nieuzasadnionego chaosu prawnego,

 

a przede wszystkim przewidywalnych dla adresatów prawa.

 

Tymczasem zapisy dotyczące MDS-ów pozostawiają wiele kwestii bez odpowiedzi – kto ma je organizować, gdzie mają się znajdować, jakie warunki muszą spełniać i jak będą finansowane? Brak rozporządzeń wykonawczych tylko pogłębia niepewność.

 

Ponadto wprowadzenie niejasnych obowiązków może prowadzić do paraliżu inwestycyjnego, co z kolei uderza w wolność prowadzenia działalności gospodarczej gwarantowaną przez art. 22 Konstytucji RP.

 

Mieszkalnictwo kontra bezpieczeństwo: konflikt interesów?

Nowe obowiązki mogą w praktyce zniechęcać deweloperów do realizacji projektów mieszkaniowych, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach, gdzie infrastruktura do utworzenia MDS-ów może być niewystarczająca. Brak doprecyzowania skutkuje tym, że niektórzy inwestorzy mogą wstrzymać nowe budowy lub całkowicie wycofać się z planowanych projektów, nie chcąc ryzykować kar administracyjnych lub ponosić kosztów dostosowania inwestycji do niejasnych przepisów.

 

W efekcie – zamiast wspierać rozwój budownictwa mieszkaniowego – ustawa może go znacząco ograniczyć. To rodzi pytanie: czy bezpieczeństwo musi być osiągane kosztem rozwoju gospodarczego i wolności obywatelskich?

 

Kto, gdzie i jak ma organizować MDS?

To jedno z kluczowych pytań, które zadają sobie zarówno inwestorzy prywatni, jak i jednostki samorządu terytorialnego. Wciąż nie wiadomo, czy MDS mają być lokalizowane w budynkach użyteczności publicznej, nowych inwestycjach mieszkaniowych, czy może w istniejącej infrastrukturze podziemnej. Niejasności dotyczą także kwestii finansowania – czy koszty ich utworzenia i utrzymania będą spoczywać na gminach, państwie, czy bezpośrednio na przedsiębiorcach?

 

Ekspert wyjaśnia: jakie są największe zagrożenia?

W obszernej analizie opublikowanej na portalu Administrator24, prof. ucz. dr Piotr Pałka wyjaśnia, dlaczego nowe przepisy wymagają pilnej korekty lub przynajmniej doprecyzowania w aktach wykonawczych. W szczególności zwraca uwagę na:

 

ryzyko niekonstytucyjności niektórych zapisów ustawy,

 

możliwe naruszenie praw przedsiębiorców i właścicieli nieruchomości,

 

brak systemowego podejścia do organizacji MDS,

 

możliwość zablokowania rządowych programów mieszkaniowych przez nieadekwatne obciążenia regulacyjne.

 

📌 Pełna analiza dostępna jest pod linkiem:

👉 https://www.administrator24.info/artykul/opinie-i-analizy/281634,miejsca-doraznego-schronienia

Nowy komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych autorstwa Prof. Piotra Pałki już dostępny w Wydawnictwie C.H.Beck!

Z ogromną radością informujemy, że Prof. ucz. dr Piotr Pałka, wspólnik naszej kancelarii, jest autorem najnowszego komentarza do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który ukazał się nakładem renomowanego Wydawnictwa C.H.Beck – lidera na rynku prawniczych publikacji specjalistycznych.

📘 Zamów komentarz online:
👉 https://ksiegarnia.beck.pl/27851-ustawa-o-spoldzielniach-mieszkaniowych-komentarz-piotr-palka

Komentarz pisany z perspektywy praktyki

To nie tylko opracowanie teoretyczne – to praktyczny przewodnik po przepisach ustawy, napisany przez eksperta, który od lat obsługuje prawnie spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty oraz zarządców nieruchomości w całej Polsce.

Komentarz:

✅ analizuje aktualne brzmienie ustawy i powiązane przepisy,
✅ omawia najnowsze orzecznictwo i problemy praktyczne,
✅ zawiera rekomendacje prawne i praktyczne wskazówki,
✅ przedstawia punkt widzenia zarówno członków, jak i organów spółdzielni.

Dwa komentarze – jedno źródło eksperckiej wiedzy

Z dumą podkreślamy, że nasza kancelaria jest autorem komentarza do dwóch kluczowych aktów prawnych w obszarze prawa spółdzielczego:

📗 Prawo spółdzielcze
📘 Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

Tak kompleksowego podejścia nie oferuje żaden inny zespół prawników w Polsce.

 

Dla kogo jest ta publikacja?

Komentarz będzie przydatny dla:

• Zarządów spółdzielni – przy podejmowaniu decyzji zgodnych z prawem,
• Rad nadzorczych – jako narzędzie kontroli,
• Członków spółdzielni – w dochodzeniu swoich praw,
• Zarządców i administratorów – w codziennej pracy operacyjnej,
• Prawników i sądów – jako materiał źródłowy i argumentacyjny.

Dlaczego warto zaufać właśnie nam?

Kancelaria #dercpałka to największy w Polsce zespół specjalizujący się w prawie spółdzielczym i obsłudze spółdzielni mieszkaniowych. Nasze doświadczenie to:

🔹 setki opinii i spraw sądowych,
🔹 liczne publikacje i szkolenia,
🔹 udział w procesach legislacyjnych,
🔹 rzeczywisty wpływ na praktykę prawną i funkcjonowanie spółdzielni.

 

📦 Kup już teraz:
👉 https://ksiegarnia.beck.pl/27851-ustawa-o-spoldzielniach-mieszkaniowych-komentarz-piotr-palka

Spółdzielnie mieszkaniowe a planowane zmiany w ustawie – nasz komentarz ekspercki. We wczorajszym wydaniu Dziennika Gazety Prawnej (3 czerwca 2025) nasz komentarz ekspercki dotyczy projektowanych zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, które mają zakończyć trwające od lat konflikty dotyczące pełnomocnictw i walnych zgromadzeń. #dercpałka #dziennikgazetaprawna #dgp #spółdzielniemieszkaniowe #nieruchomości #lokale #członkowie

Spółdzielnie mieszkaniowe w ogniu konfliktu – dlaczego zmiany są konieczne?

Zgodnie z najnowszymi doniesieniami, Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie zdążyło z nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przed sezonem walnych zgromadzeń. W praktyce oznacza to, że obowiązują przepisy covidowe, które wciąż umożliwiają przekazywanie pełnomocnictw bez konieczności osobistego udziału członka w zgromadzeniu.

Skutkuje to eskalacją konfliktów pomiędzy członkami spółdzielni a zarządami, walką o mandaty i oskarżeniami o nieczyste zagrywki. To realne zagrożenie dla prawidłowego funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, w których często stawką są wielomilionowe inwestycje w infrastrukturę nieruchomości.

Jakie zmiany planuje rząd?

Projektowane zmiany przewidują m.in.:

• wprowadzenie limitów na pełnomocnictwa, które będzie można udzielać tylko jednej osobie, 
• rejestrowanie pełnomocnictw z odpowiednim wyprzedzeniem czasowym, 
• ujawnianie listy pełnomocników dostępnej dla członków spółdzielni, 
• ograniczenie możliwości składania oświadczeń woli za pomocą pełnomocnika bez weryfikacji tożsamości. 

Dzięki tym regulacjom spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły funkcjonować w sposób bardziej przejrzysty, a członkowie odzyskają wpływ na decyzje dotyczące ich lokali i nieruchomości wspólnych.

Co oznacza to dla członków spółdzielni?

Z punktu widzenia członka spółdzielni najważniejsze jest, by:

• znać swoje prawa i obowiązki wynikające z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, 
• regularnie uczestniczyć w walnych zgromadzeniach, 
• być świadomym, kto reprezentuje go w spółdzielni i na jakiej podstawie prawnej, 
• weryfikować dokumenty przed udzieleniem pełnomocnictwa. 

Zmiany mają również pozytywny wpływ na rynek nieruchomości – większa transparentność w działaniach spółdzielni może skutkować większym zaufaniem do tego modelu zarządzania nieruchomościami.

Kancelaria prawna – Twoje wsparcie w sprawach spółdzielczych

Jako kancelaria specjalizująca się w prawie nieruchomości oraz prawie spółdzielczym, oferujemy:

• audyty wewnętrzne w spółdzielniach mieszkaniowych, 
• reprezentację członków i zarządów w sporach, 
• pomoc prawną w sporządzaniu statutów, regulaminów i pełnomocnictw, 
• szkolenia dla zarządów i członków spółdzielni. 

Podsumowanie

Zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych są nieuniknione i niezbędne. To odpowiedź na problemy, które latami narastały pod powierzchnią systemu pełnomocnictw. Przejrzystość i równość w dostępie do decyzji to klucz do nowoczesnych, dobrze zarządzanych wspólnot mieszkaniowych.

Skontaktuj się z naszą kancelarią, jeśli potrzebujesz analizy swojej sytuacji w spółdzielni lub reprezentacji w sporze – działamy kompleksowo, skutecznie i z doświadczeniem.

Ryzyka prawne ustawy o ochronie ludności: Niejasne obowiązki i brak gwarancji zwrotu kosztów

Sejm przyjął ustawę o ochronie ludności i obronie cywilnej, która wzbudza liczne kontrowersje – w szczególności wśród właścicieli nieruchomości i prawników. Przepisy zobowiązują właścicieli i zarządców budynków do kosztownych inwestycji, jak budowa schronów i dostosowanie obiektów do wymogów ochrony cywilnej, nie zapewniając przy tym pełnych gwarancji na zwrot poniesionych kosztów. Prof. Piotr Pałka, radca prawny, zauważa, że ryzyko obciążeń finansowych dla prywatnych podmiotów jest wysokie, a obowiązki te powinny, według ekspertów, spoczywać na państwie.

---

Decyzje administracyjne i niejasne zasady zwrotu kosztów

Ustawa pozwala organom administracyjnym, takim jak wojewodowie czy prezydenci miast, jednostronnie uznać budynek za „budowlę ochronną” na mocy decyzji administracyjnej. Decyzja ta może nałożyć na właścicieli nieruchomości liczne obowiązki, które obejmują adaptację budynków i ich utrzymanie w stanie gotowości na potrzeby obrony cywilnej. Profesor Pałka zwraca uwagę, że w ustawie brak jest mechanizmów, które zapewniałyby właścicielom zwrot wszystkich kosztów, co w praktyce może oznaczać jedynie częściową refundację.

Jednym z kluczowych zagrożeń jest sformułowanie „do 100% kosztów”, które, jak podkreśla prof. Pałka, może okazać się mylące, podobnie jak promocje „do 50%” – w rzeczywistości oznaczające zniżki dużo niższe. Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP obliczył, że w przypadku jednej spółdzielni koszt takich przystosowań może sięgać nawet kilku milionów złotych, co wpłynęłoby bezpośrednio na wzrost opłat czynszowych dla mieszkańców.

---

Niejasności w przepisach a stanowisko MSWiA

Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) uspokaja, twierdząc, że obawy o brak pełnego zwrotu są nieuzasadnione – zapewnia, że możliwe jest zawieranie indywidualnych umów, w których uzgadnia się finansowanie tych zobowiązań. Jednak ministerstwo jednocześnie przyznaje, że w sytuacjach wymagających ochrony ludności, organ państwowy może wydać decyzję nakładającą na właścicieli obowiązek przystosowania obiektów do nowych wymogów bez ich zgody.

---

Obciążenia finansowe w kontekście wyzwań geopolitycznych

Obowiązująca ustawa powstała w odpowiedzi na aktualne wyzwania geopolityczne, jednak nieprecyzyjne przepisy dotyczące zwrotu kosztów mogą w rzeczywistości spowodować poważne obciążenia dla prywatnych właścicieli nieruchomości.

 

Polecamy nasz najnowszy komentarz, gdzie wskazaliśmy m.in. na ryzyka prawne związane z ustawą o ochronie ludności w zakresie możliwości nakładania blizej nieokreślonych obowiazków na włascicieli oraz zarządców nieruchomości w zakresie dostosowania nieruchomości do wymogów ustawy bez równoczesnego zapewnienia finansowania dla takich działań CZYTAJ 

Od 25 września 2024 r. każda spółdzielnia mieszkaniowa w Polsce będzie zobowiązana do przestrzegania nowych przepisów wynikających z ustawy o ochronie sygnalistów. Ustawa ta, wprowadzona 14 czerwca 2024 r., wdraża dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/1937, mającą na celu ochronę osób zgłaszających nieprawidłowości, czyli tzw. sygnalistów.

Kogo dotyczy ustawa?

Nowe przepisy dotyczą zarówno spółdzielni, jak i innych podmiotów prywatnych oraz publicznych, które zatrudniają co najmniej 50 osób na dzień 1 stycznia lub 1 lipca danego roku. Obowiązek ten odnosi się do liczby zatrudnionych, niezależnie od formy zatrudnienia – uwzględnia zarówno pracowników etatowych, jak i osoby wykonujące prace na podstawie umów cywilnoprawnych. To oznacza, że spółdzielnie mieszkaniowe, które spełniają ten próg, będą musiały wdrożyć procedury wewnętrzne umożliwiające zgłaszanie nieprawidłowości.

Co oznacza to dla spółdzielni mieszkaniowych?

Spółdzielnie mieszkaniowe, jako podmioty prawne, będą musiały stworzyć wewnętrzne kanały zgłaszania nieprawidłowości, które zapewnią bezpieczeństwo sygnalistom. Procedury te mają umożliwić pracownikom, członkom zarządu czy współpracownikom informowanie o wszelkich naruszeniach prawa, z poszanowaniem ich anonimowości oraz ochroną przed działaniami odwetowymi. Warto podkreślić, że zgłoszenia mogą dotyczyć nie tylko przepisów krajowych, ale również unijnych, co czyni system zgłaszania bardzo szerokim.

Dlaczego to ważne?

Wprowadzenie systemu ochrony sygnalistów ma na celu nie tylko poprawę przestrzegania prawa, ale również zapobieganie nadużyciom oraz poprawę transparentności działań podmiotów. Dzięki odpowiedniej procedurze zgłaszania, osoby pracujące w spółdzielniach mogą informować o działaniach, które naruszają przepisy prawa, jednocześnie chroniąc swoje prawa jako sygnaliści. To ważny krok w stronę zwiększenia odpowiedzialności oraz uczciwości w zarządzaniu spółdzielniami mieszkaniowymi.

Co się stanie, jeśli spółdzielnia nie wdroży procedur?

Nieprzestrzeganie obowiązków wynikających z ustawy o ochronie sygnalistów może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych i finansowych. Podmioty, które nie wdrożą wymaganych procedur, mogą być narażone na kary administracyjne, a także na odpowiedzialność cywilnoprawną. Dlatego ważne jest, aby zarządy spółdzielni jak najszybciej zapoznały się z przepisami i podjęły odpowiednie kroki w celu ich wdrożenia.

Jakie kroki należy podjąć?

Aby spełnić wymagania ustawy, spółdzielnie mieszkaniowe powinny w pierwszej kolejności:

1. Zweryfikować liczbę osób zatrudnionych na dzień 1 stycznia lub 1 lipca danego roku, aby ustalić, czy podlegają obowiązkowi wdrożenia procedur.
2. Opracować wewnętrzne procedury zgłaszania nieprawidłowości, które zapewnią poufność oraz ochronę sygnalistom.
3. Zorganizować szkolenia dla pracowników i zarządu, aby zapewnić im pełną wiedzę na temat nowych obowiązków i możliwości związanych z ustawą.
4. Monitorować bieżące zmiany prawne w zakresie ochrony sygnalistów, aby być na bieżąco z ewentualnymi nowelizacjami.

Podsumowanie

Nowa ustawa o ochronie sygnalistów nakłada istotne obowiązki na spółdzielnie mieszkaniowe, które muszą podjąć szybkie i skuteczne działania w celu jej wdrożenia. Odpowiednia procedura zgłaszania nieprawidłowości może nie tylko chronić sygnalistów, ale również przyczynić się do poprawy funkcjonowania całej spółdzielni, zwiększając jej przejrzystość oraz zaufanie członków i pracowników.

Jeśli potrzebujesz wsparcia w przygotowaniu odpowiednich procedur i wdrożeniu nowych obowiązków wynikających z ustawy, nasza kancelaria służy pomocą. Zapewniamy kompleksową obsługę prawną w tym zakresie, aby Twoja spółdzielnia mogła w pełni spełnić wymagania nowych przepisów.