Polecamy nasz artykuł na łamach „Rzeczpospolitej” – o projekcie ustawy dotyczącej gruntów spółdzielni mieszkaniowych

Polecamy najnowszy artykuł naszego autorstwa opublikowany na łamach „Rzeczpospolitej”, w którym analizujemy projekt ustawy mający w założeniu ustawodawcym uregulować stan prawny gruntów w spółdzielniach mieszkaniowych.

👉 W niniejszym wpisie przybliżamy najważniejsze wnioski oraz wyjaśniamy, dlaczego w naszej ocenie  projekt ten nie doprowadzi do realnego rozwiązania problemów, z którymi od lat mierzą się spółdzielnie i ich członkowie.

Skala problemu, miliony mieszkańców w niepewności prawnej

Problem nieuregulowanego stanu prawnego gruntów w spółdzielniach mieszkaniowych ma charakter systemowy i dotyczy nawet około miliona mieszkańców w Polsce ().

Brak uregulowanego tytułu prawnego do gruntu skutkuje m.in.:

• niemożnością założenia księgi wieczystej,
• ograniczeniami w obrocie lokalami,
• obniżoną wartością nieruchomości,
• ryzykiem sporów prawnych.

Źródła problemu sięgają jeszcze okresu PRL, kiedy budynki powstawały na gruntach państwowych bez pełnego uregulowania własności.

Co zakłada projekt ustawy?

Projekt ustawy przewiduje m.in.:

• możliwość wystąpienia przez spółdzielnie o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego,
• administracyjną ścieżkę dochodzenia roszczeń,
• możliwość przeniesienia własności budynków na spółdzielnie ().

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że jest to krok w dobrą stronę. Jednak diabeł – jak zwykle – tkwi w szczegółach.

Dlaczego projekt nie rozwiązuje problemu?

1. Brak automatyzmu nabycia prawa

Projekt nie przewiduje mechanizmu, który gwarantowałby nabycie prawa do gruntu po spełnieniu określonych warunków.

W praktyce oznacza to, że:

• spółdzielnia może jedynie wystąpić z żądaniem,
• ale nie ma pewności, że prawo użytkowania wieczystego zostanie jej przyznane.

To fundamentalna wada – zamiast rozwiązania problemu mamy jedynie stworzenie kolejnej procedury.

2. Uzależnienie od decyzji administracyjnych

Proponowane rozwiązania opierają się na decyzjach organów administracji (starosta, gmina).

W konsekwencji:

• proces może być długotrwały,
• decyzje mogą być uznaniowe,
• możliwe są liczne odwołania i spory.

To oznacza realne ryzyko wieloletniego „zawieszenia” spraw.

3. Konflikt z toczącymi się postępowaniami

Jednym z najbardziej kontrowersyjnych elementów projektu jest konieczność wyboru trybu:

• postępowanie sądowe albo
• tryb administracyjny.

W praktyce spółdzielnie prowadzące już sprawy sądowe mogą zostać zmuszone do rezygnacji z dotychczasowych roszczeń, co oznacza utratę lat postępowań – bez gwarancji sukcesu w nowym trybie ().

4. Ryzyko dalszego „zamrożenia” stanu prawnego

Projekt przewiduje sytuacje, w których:

• postępowanie administracyjne zostaje wszczęte,
• ale jednocześnie zawieszone do czasu rozstrzygnięcia sprawy sądowej.

Efekt? Kolejne lata braku rozstrzygnięcia i utrzymanie obecnego chaosu prawnego.

5. Brak realnych gwarancji dla spółdzielni

Nawet pozytywna decyzja administracyjna:

• nie oznacza automatycznego nabycia prawa,
• a jedynie otwiera drogę do zawarcia umowy.

Co więcej,  brak jest przepisów ograniczających możliwość uzależniania przekazania gruntu od dodatkowych warunków.

Pozorne rozwiązanie zamiast realnej reformy

W naszej ocenie projekt ustawy ma charakter pozorny, stwarza wrażenie działania, ale nie rozwiązuje kluczowych problemów systemowych.

Zamiast:
✔ jasnych zasad
✔ automatyzmu nabycia prawa
✔ uproszczenia procedur

otrzymujemy:
✖ skomplikowany mechanizm administracyjny
✖ brak gwarancji skuteczności
✖ ryzyko nowych sporów

Jak wskazują eksperci, podobne próby legislacyjne powtarzają się od lat, bez osiągnięcia realnych efektów ().

Co powinno się zmienić?

Aby skutecznie rozwiązać problem, konieczne są:

• jednoznaczne przesądzenie prawa do gruntu,
• wprowadzenie mechanizmów automatycznego nabycia,
• ograniczenie uznaniowości organów,
• uproszczenie procedur i skrócenie czasu postępowań.

Bez tych elementów każda kolejna nowelizacja będzie jedynie „administracyjną fasadą”.

Podsumowanie

Projekt ustawy o uregulowaniu gruntów w spółdzielniach mieszkaniowych:

• nie rozwiązuje problemu systemowego,
• może prowadzić do dalszego wydłużenia postępowań,
• generuje nowe ryzyka prawne dla spółdzielni i ich członków.

Dlatego tak istotna jest rzetelna analiza proponowanych przepisów oraz aktywny udział środowiska prawniczego w procesie legislacyjnym.

📌 Zachęcamy do zapoznania się z pełną analizą w artykule opublikowanym w Rzeczpospolitej.

O autorze

Piotr Pałka

Prof. SANS, dr nauk prawnych, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych

Autor komentarzy i opracowań prawnych publikowanych na stronie Kancelarii DERC PAŁKA. Specjalizuje się w zagadnieniach dotyczących prawa spółdzielczego, obsługi prawnej spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, zarządców nieruchomości oraz compliance.

Zobacz profil autora Skontaktuj się z Kancelarią

Charakter opracowania: materiał ma charakter informacyjny i ekspercki. Nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie. W sprawach wymagających oceny konkretnego stanu faktycznego rekomendowany jest kontakt z radcą prawnym.