Blog
30.05.2026Nowelizacja ustawy schronowej a nowe inwestycje. Co oznaczają przepisy o miejscach doraźnego schronienia?
Nowelizacja ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej doprecyzowała obowiązki dotyczące projektowania miejsc doraźnego schronienia, czyli tzw. MDS. Temat ma duże znaczenie dla deweloperów, inwestorów, projektantów, spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych oraz właścicieli nieruchomości, ponieważ nowe przepisy wpływają na sposób planowania części podziemnych budynków.
Od 1 stycznia 2026 r. nowe wielorodzinne budynki mieszkalne, budynki użyteczności publicznej oraz określone garaże podziemne powinny być projektowane tak, aby możliwe było zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia. W praktyce nie oznacza to automatycznie obowiązku budowy klasycznego schronu w każdym nowym bloku. Oznacza jednak konieczność uwzględnienia funkcji ochronnej już na etapie projektowania inwestycji.
Na problem zwróciła uwagę również „Rzeczpospolita” w artykule Jolanty Szymczyk-Przewoźnej pt. „Nowelizacja ustawy schronowej odblokuje inwestycje. Prawne wątpliwości nie zniknęły”, opublikowanym na portalu rp.pl. Publikacja wskazuje, że nowelizacja porządkuje część problemów praktycznych, ale nie usuwa wszystkich wątpliwości interpretacyjnych.
„Nowe przepisy należy czytać spokojnie i precyzyjnie. Nie chodzi o to, że każdy nowy blok ma mieć klasyczny schron. Kluczowe jest ustalenie, czy konkretna inwestycja podlega obowiązkowi projektowania miejsca doraźnego schronienia i jaki zakres tego obowiązku wynika z przepisów” – wskazuje radca prawny dr Piotr Pałka.
Czym jest miejsce doraźnego schronienia?
Miejsce doraźnego schronienia to część obiektu budowlanego, która w razie zagrożenia może zostać wykorzystana do tymczasowego ukrycia ludzi. Chodzi przede wszystkim o sytuacje nadzwyczajne, takie jak działania wojenne, atak terrorystyczny, katastrofa, klęska żywiołowa albo inne zdarzenie wymagające szybkiej ochrony ludności.
Co istotne, MDS nie musi na co dzień pełnić wyłącznie funkcji ochronnej. W typowej inwestycji może to być na przykład odpowiednio zaprojektowana część garażu podziemnego. Warunkiem jest jednak to, aby przestrzeń ta mogła zostać przystosowana do funkcji schronienia i spełniała wymagania techniczne określone w przepisach.
Czy każdy nowy blok musi mieć schron?
Nie. To jedno z najczęstszych nieporozumień związanych z tzw. ustawą schronową. Przepisy nie oznaczają, że w każdym nowym budynku mieszkalnym wielorodzinnym trzeba wybudować klasyczny schron. Obowiązek dotyczy projektowania określonych części podziemnych w taki sposób, aby możliwe było zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia.
Różnica jest istotna. Schron, ukrycie i miejsce doraźnego schronienia to nie są pojęcia tożsame. MDS ma charakter bardziej elastyczny i może być powiązany z codziennym użytkowaniem obiektu. Dlatego w praktyce najczęściej mówi się o odpowiednim zaprojektowaniu kondygnacji podziemnej albo garażu podziemnego, a nie o obowiązku budowy pełnowymiarowego schronu w każdym budynku.
„Największym błędem jest posługiwanie się uproszczeniem: schron w każdym bloku. Takie hasło brzmi medialnie, ale prawnie może prowadzić do błędnych wniosków. Każdy projekt wymaga indywidualnej oceny: według rodzaju budynku, etapu inwestycji, decyzji administracyjnych i przyjętych rozwiązań technicznych” – podkreśla radca prawny dr Piotr Pałka.
Kogo dotyczą nowe obowiązki?
Nowe przepisy mają szczególne znaczenie dla inwestorów planujących budowę:
- wielorodzinnych budynków mieszkalnych,
- budynków użyteczności publicznej,
- garaży podziemnych będących samodzielnymi budowlami,
- garaży podziemnych stanowiących część innych budynków.
Jeżeli w takim obiekcie nie przewidziano schronu albo ukrycia, kondygnacje podziemne lub garaże podziemne powinny być projektowane i wykonywane w sposób umożliwiający organizację miejsc doraźnego schronienia.
Jak liczyć pojemność miejsca doraźnego schronienia?
Jedną z najważniejszych zmian jest doprecyzowanie sposobu obliczania pojemności MDS. Ma to duże znaczenie praktyczne, ponieważ przed nowelizacją pojawiały się obawy, czy cała kondygnacja podziemna musi być projektowana z myślą o funkcji ochronnej.
Po zmianach ustawodawca wskazuje konkretne wskaźniki. W przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych pojemność MDS ustala się zasadniczo na podstawie łącznej powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i wskaźnika 20 m² na osobę. W przypadku budynków użyteczności publicznej przyjęto wskaźnik 15 m² na osobę. Dla garaży podziemnych znaczenie może mieć dwukrotność liczby stanowisk postojowych, z zastrzeżeniem ustawowego limitu.
Ważne jest również ograniczenie, zgodnie z którym MDS nie powinien obejmować więcej niż 75% powierzchni netto kondygnacji podziemnej albo garażu podziemnego, przy zastosowaniu wskaźnika 1,5 m² na osobę. To rozwiązanie ma ograniczać nadmierne obciążenia projektowe i kosztowe po stronie inwestorów.
„Z perspektywy prawnej istotne jest nie tylko samo istnienie miejsca doraźnego schronienia, ale również sposób wykazania, że projekt spełnia wymagania ustawowe. Błąd na etapie założeń może później przełożyć się na wezwania organu, konieczność uzupełniania dokumentacji albo opóźnienie inwestycji” – zauważa radca prawny dr Piotr Pałka.
Dlaczego wcześniejsze przepisy budziły wątpliwości?
Głównym problemem był brak wystarczającej precyzji. Inwestorzy, projektanci i organy administracji musieli odpowiedzieć na pytanie, jak szeroko rozumieć obowiązek zapewnienia możliwości organizacji MDS. Wątpliwości dotyczyły między innymi tego, czy funkcja ochronna ma obejmować całą kondygnację podziemną, jak obliczać wymaganą pojemność, jakie dokumenty należy przedłożyć oraz jak postępować w przypadku inwestycji już przygotowanych lub będących w toku.
Takie niejasności mogły prowadzić do opóźnień w składaniu wniosków o pozwolenie na budowę, sporów z organami administracji oraz konieczności kosztownych zmian w dokumentacji projektowej. Nowelizacja w znacznej części porządkuje te zagadnienia, ale nie eliminuje całkowicie ryzyka odmiennej interpretacji przepisów przez poszczególne organy.
W ocenie Kancelarii, przepisy dotyczące MDS powinny być analizowane nie tylko jako zagadnienie techniczne, ale również jako element ryzyka prawnego inwestycji. Znaczenie mają bowiem nie tylko parametry budynku, ale także etap postępowania administracyjnego, treść dokumentacji, decyzje wydane przed wejściem w życie nowych regulacji oraz ewentualna konieczność zastosowania rozwiązań zamiennych.
Co z inwestycjami rozpoczętymi przed 2026 r.?
Nowelizacja ma znaczenie także dla inwestycji, które były planowane lub procedowane jeszcze przed wejściem w życie nowych obowiązków. Szczególnej analizy wymagają projekty, w których wniosek o pozwolenie na budowę został złożony, ale postępowanie nie zostało jeszcze zakończone.
W praktyce inwestor powinien sprawdzić, czy dokumentacja projektowa, oświadczenia oraz założenia techniczne odpowiadają aktualnym przepisom. Brak takiej weryfikacji może spowodować wezwania ze strony organu, konieczność uzupełnienia dokumentów albo opóźnienie w uzyskaniu pozwolenia na budowę.
„Przepisy przejściowe zawsze wymagają szczególnej ostrożności. Sam fakt, że inwestycja była przygotowywana wcześniej, nie wystarcza jeszcze do bezpiecznego wniosku, że nowe obowiązki jej nie dotyczą. Trzeba sprawdzić konkretne decyzje, daty i etap postępowania” – wyjaśnia radca prawny dr Piotr Pałka.
Kiedy obowiązek MDS może nie mieć zastosowania?
Istotne znaczenie mają przepisy dotyczące istniejących budynków oraz inwestycji, które uzyskały określone decyzje przed 1 stycznia 2026 r. Zgodnie z założeniami nowelizacji obowiązek projektowania MDS nie powinien obejmować budynków wybudowanych przed tą datą oraz określonych przypadków przebudowy, nadbudowy lub zmiany sposobu użytkowania budynku albo jego części, jeżeli wcześniej wydano wymaganą decyzję o pozwoleniu na budowę lub zatwierdzono projekt.
Nie oznacza to jednak, że właściciele, zarządcy, spółdzielnie lub wspólnoty mieszkaniowe mogą całkowicie ignorować nowe regulacje. Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej wprowadza szerszy system obiektów zbiorowej ochrony, a w określonych przypadkach organy publiczne mogą podejmować działania dotyczące istniejących obiektów.
Rozwiązania zamienne i rola wojewody
Nowelizacja przewiduje również możliwość zastosowania rozwiązań zamiennych albo ograniczenia pojemności miejsca doraźnego schronienia, jeżeli lokalne uwarunkowania terenowe uniemożliwiają spełnienie wymagań w standardowy sposób.
Nie jest to jednak dowolna decyzja inwestora. Konieczne może być przygotowanie ekspertyzy technicznej oraz uzyskanie zgody wojewody. W praktyce oznacza to, że już na etapie planowania inwestycji należy ocenić, czy warunki gruntowe, istniejąca zabudowa, układ działki, parametry garażu lub ograniczenia techniczne nie będą wymagały dodatkowej procedury.
W ocenie Kancelarii, rozwiązania zamienne mogą mieć istotne znaczenie zwłaszcza przy inwestycjach realizowanych na trudnych terenach, w zwartej zabudowie miejskiej albo w obiektach, w których spełnienie standardowych wymagań technicznych byłoby szczególnie utrudnione. Nie powinny być jednak traktowane jako automatyczny sposób na obejście obowiązków wynikających z ustawy.
Znaczenie dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych
Choć przepisy są szczególnie ważne dla nowych inwestycji deweloperskich, temat nie pozostaje obojętny dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. W przypadku planowanych inwestycji, rozbudowy zasobów, przebudowy budynków albo realizacji garaży podziemnych konieczne będzie uwzględnienie nowych wymagań już na etapie koncepcji.
Znaczenie ma również kwestia finansowania. Jeżeli obowiązki dotyczące funkcji ochronnych będą wiązały się z dodatkowymi kosztami, pojawi się pytanie, kto i w jakim zakresie ma je ponieść. Dla spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot oraz właścicieli nieruchomości może to oznaczać konieczność analizy kosztów, źródeł finansowania i zasad podejmowania uchwał.
W artykule opublikowanym przez „Rzeczpospolitą” zwrócono uwagę na problem finansowania obowiązków związanych z zapewnieniem funkcji ochronnych budynków. W tym kontekście przywołano stanowisko radcy prawnego dr. Piotra Pałki, który wskazywał na praktyczne znaczenie sformułowania „do 100 proc.” kosztów. Taka konstrukcja nie zawsze musi oznaczać gwarancję pełnego pokrycia wydatków.
„Dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych kluczowe będzie pytanie nie tylko o to, czy dany obowiązek istnieje, ale również kto ma go sfinansować. Jeżeli przepisy przewidują finansowanie do określonego poziomu, nie można automatycznie zakładać, że w każdym przypadku koszty zostaną pokryte w całości” – wskazuje radca prawny dr Piotr Pałka.
Nowy element badania prawnego nieruchomości
Przepisy dotyczące miejsc doraźnego schronienia będą miały znaczenie nie tylko przy projektowaniu, ale również przy zakupie nieruchomości. Inwestor nabywający działkę, projekt albo budynek powinien sprawdzić, czy nieruchomość jest objęta obowiązkami wynikającymi z ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej.
W praktyce analiza prawna nieruchomości powinna obejmować między innymi:
- status inwestycji i datę wydania decyzji administracyjnych,
- istnienie kondygnacji podziemnej lub garażu podziemnego,
- przeznaczenie budynku,
- powierzchnię użytkową lokali,
- liczbę miejsc postojowych,
- możliwość spełnienia wymagań technicznych,
- ryzyko konieczności uzyskania zgody na rozwiązania zamienne.
Brak takiej analizy może skutkować błędnym oszacowaniem kosztów inwestycji, opóźnieniem procedur administracyjnych albo sporem z organami.
„MDS staje się kolejnym elementem prawnego badania nieruchomości. Przy zakupie działki, projektu albo inwestycji w toku warto sprawdzić, czy obowiązki wynikające z ustawy nie wpłyną na koszt, harmonogram albo możliwość realizacji inwestycji w pierwotnie zakładanym kształcie” – podkreśla radca prawny dr Piotr Pałka.
Co powinien zrobić inwestor?
Inwestor planujący budowę budynku wielorodzinnego, budynku użyteczności publicznej albo garażu podziemnego powinien przede wszystkim ustalić, czy projektowany obiekt podlega nowym obowiązkom. Następnie należy sprawdzić, czy dokumentacja projektowa uwzględnia wymaganą pojemność MDS oraz czy przyjęte rozwiązania techniczne są zgodne z przepisami.
Warto również zadbać o spójność dokumentacji składanej z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Po nowelizacji większego znaczenia nabierają oświadczenia inwestora oraz informacje dotyczące części podziemnych budynku, ich przeznaczenia i proponowanych rozwiązań w zakresie funkcji ochronnej.
W ocenie Kancelarii, analiza przepisów o MDS powinna nastąpić możliwie wcześnie – najlepiej na etapie koncepcji inwestycji. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której problem zostanie wykryty dopiero w trakcie postępowania administracyjnego albo po przygotowaniu dokumentacji projektowej.
„Najlepszym momentem na analizę przepisów o MDS nie jest etap uzupełniania braków w urzędzie, ale etap koncepcji. Wtedy można jeszcze realnie ocenić koszty, ryzyka i warianty projektowe” – podsumowuje radca prawny dr Piotr Pałka.
Podsumowanie
Nowelizacja ustawy schronowej porządkuje część problemów, które od początku budziły obawy inwestorów, projektantów i zarządców nieruchomości. Najważniejsze zmiany dotyczą sposobu obliczania pojemności miejsc doraźnego schronienia, ograniczenia zakresu powierzchni objętej funkcją ochronną oraz doprecyzowania wyjątków dla części istniejących obiektów i inwestycji rozpoczętych wcześniej.
Nie oznacza to jednak końca wszystkich wątpliwości. W praktyce spory mogą nadal dotyczyć stosowania rozwiązań zamiennych, oceny lokalnych uwarunkowań technicznych, finansowania dodatkowych obowiązków oraz postępowania w przypadku zmiany właściciela nieruchomości.
Dlatego każda inwestycja powinna być analizowana indywidualnie. W przypadku budynków wielorodzinnych, garaży podziemnych, przebudów oraz inwestycji realizowanych przez spółdzielnie lub wspólnoty mieszkaniowe warto skonsultować dokumentację z prawnikiem i projektantem jeszcze przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę.
FAQ
Czy miejsce doraźnego schronienia to to samo co schron?
Nie. MDS jest miejscem przeznaczonym do doraźnego, tymczasowego ukrycia ludzi. Może pełnić na co dzień inną funkcję, na przykład garażu, jeżeli spełnia wymagania techniczne.
Czy nowe przepisy dotyczą istniejących bloków?
Co do zasady omawiane obowiązki odnoszą się przede wszystkim do nowych inwestycji. Istniejące budynki wymagają jednak indywidualnej oceny, zwłaszcza jeżeli planowana jest przebudowa, nadbudowa, zmiana sposobu użytkowania albo inne działania inwestycyjne.
Czy inwestor może zastosować inne rozwiązania niż przewidziane w przepisach?
W określonych przypadkach możliwe są rozwiązania zamienne, ale wymagają one odpowiedniego uzasadnienia, ekspertyzy technicznej oraz zgody właściwego organu.
Czy przepisy mogą zwiększyć koszt inwestycji?
Tak, ponieważ funkcja ochronna może wymagać dodatkowych rozwiązań konstrukcyjnych, instalacyjnych, przeciwpożarowych lub ewakuacyjnych. Skala kosztów zależy jednak od konkretnego projektu.
Dlaczego warto analizować przepisy o MDS przed zakupem nieruchomości?
Ponieważ obowiązki związane z miejscami doraźnego schronienia mogą wpływać na koszt, harmonogram i wykonalność inwestycji. Brak takiej analizy może prowadzić do błędnych założeń biznesowych i prawnych.
Źródło prasowe: Jolanta Szymczyk-Przewoźna, „Nowelizacja ustawy schronowej odblokuje inwestycje. Prawne wątpliwości nie zniknęły”, Rzeczpospolita, rp.pl.
