W wydaniu dziennika „Fakt” ukazał się artykuł dotyczący coraz częstszych przypadków naruszania porządku domowego w budynkach wielorodzinnych, m.in. poprzez składowanie śmieci lub przedmiotów na klatkach schodowych, balkonach czy korytarzach. W publikacji znalazł się komentarz ekspertów naszej kancelarii, którzy wyjaśnili, jakie środki prawne przysługują wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym w takich sytuacjach.
👉 Zobacz artykuł w Fakcie

Kiedy lokator narusza porządek domowy

W praktyce do naruszenia porządku domowego może dojść nie tylko wtedy, gdy lokator zachowuje się agresywnie lub zakłóca spokój sąsiadów, ale również wtedy, gdy:

• składuje śmieci lub rzeczy osobiste na klatce schodowej, w piwnicy lub na wspólnym korytarzu,
• emituje intensywne zapachy z lokalu,
• dopuszcza się rażących zaniedbań porządkowych,
• użytkuje części wspólne w sposób sprzeczny z ich przeznaczeniem.

Takie zachowania mogą stanowić naruszenie obowiązków wynikających z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, który nakłada na właściciela lokalu obowiązek korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania innym. W spółdzielniach mieszkaniowych analogiczny obowiązek wynika z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jakie środki może podjąć wspólnota lub spółdzielnia

Zgodnie z komentarzem ekspertów naszej Kancelarii, wspólnoty i spółdzielnie mają kilka dostępnych instrumentów prawnych:

1. Upomnienie i wezwanie do usunięcia naruszenia – najczęściej pierwszy krok, w formie pisemnego wezwania, wysyłanego przez zarząd lub administratora nieruchomości.
2. Uchwała wspólnoty / decyzja spółdzielni o nałożeniu sankcji porządkowej – w przypadkach uporczywych możliwe jest np. ograniczenie dostępu do części wspólnych lub obciążenie kosztami sprzątania.
3. Postępowanie sądowe – w skrajnych przypadkach wspólnota może wystąpić z powództwem na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali, żądając sprzedaży lokalu właściciela, który rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy.
4. Zawiadomienie straży miejskiej lub sanepidu – w razie stwierdzenia zagrożenia dla zdrowia lub bezpieczeństwa mieszkańców.

Odpowiedzialność cywilna i administracyjna

Jak podkreśliliśmy w komentarzu dla „Faktu”, właściciel lub najemca, który uporczywie utrudnia korzystanie z części wspólnych, może odpowiadać nie tylko na gruncie prawa cywilnego, lecz także na podstawie przepisów o wykroczeniach (art. 51 § 1 lub art. 75 Kodeksu wykroczeń).
Dodatkowo, w przypadkach stwarzających zagrożenie pożarowe (np. przechowywanie przedmiotów na klatce schodowej), możliwe jest nałożenie kar przez straż pożarną lub straż miejską.

Jak reagować w praktyce

Z doświadczeń naszej Kancelarii wynika, że najbardziej efektywne działania to:

• prowadzenie dokumentacji fotograficznej i protokolarnej (dla potwierdzenia naruszeń),
• wystosowanie pisemnego upomnienia, najlepiej podpisanego przez zarząd wspólnoty lub administrację,
• powiadomienie odpowiednich służb w razie zagrożenia sanitarnego lub pożarowego,
• w razie braku reakcji, skierowanie sprawy na drogę cywilną z wnioskiem o nakazanie zaniechania naruszeń.

Wnioski i rekomendacje Kancelarii Derc Pałka

Naruszanie porządku domowego, nawet pozornie „błahe”, jak składowanie śmieci czy rzeczy osobistych na klatce schodowej, może mieć poważne skutki prawne. Wspólnoty i spółdzielnie powinny stosować procedury proporcjonalne do skali problemu, ale konsekwentne i udokumentowane.

Zachęcamy zarządy wspólnot i spółdzielni do:

• opracowania regulaminów porządku domowego,
• prowadzenia ewidencji naruszeń i korespondencji z lokatorami,
• zasięgania porady prawnej przy powtarzających się incydentach.

Podsumowanie

Spory sąsiedzkie dotyczące porządku w częściach wspólnych budynków wielorodzinnych wymagają zarówno wiedzy prawnej, jak i rozwagi organizacyjnej. Nasza Kancelaria wspiera wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe w rozwiązywaniu tego typu problemów – od opracowania regulaminów po reprezentację w sporach sądowych.