Blog
28.09.2026Projekt dużej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje maksymalnie pięcioletnią kadencję zarządu. Jednocześnie ma znieść ograniczenie liczby kolejnych kadencji członków rad nadzorczych. W artykule Renaty Krupy-Dąbrowskiej „Kolejny etap kompleksowej reformy spółdzielni mieszkaniowych”, opublikowanym 23 września 2026 r. w „Dzienniku Gazecie Prawnej”, zwróciłem uwagę na tę niekonsekwencję. Jeżeli celem reformy jest zwiększenie wpływu członków na spółdzielnię, trzeba spojrzeć na relacje między jej organami jako całość.
Kadencja zarządu nie rozwiązuje wszystkiego
Projektowana kadencja zarządu ma trwać nie dłużej niż pięć lat. Sam upływ kadencji nie oznacza jednak, że dotychczasowi członkowie zarządu nie będą mogli zostać ponownie wybrani. Ocena tej zmiany zależy więc również od tego, kto dokonuje wyboru zarządu i jak długo te osoby mogą sprawować swoje funkcje.
W wielu spółdzielniach, zgodnie z ich statutami, członków zarządu wybiera rada nadzorcza. Tymczasem projektodawcy chcą odejść od ograniczenia, zgodnie z którym ta sama osoba nie może być członkiem rady nadzorczej dłużej niż przez dwie kolejne kadencje. W praktyce oznaczałoby to, że osoby uczestniczące w decyzjach o obsadzie zarządu mogłyby pozostawać w radzie przez wiele następujących po sobie kadencji.
W komentarzu dla „Dziennika Gazety Prawnej” postawiłem pytanie o spójność tych propozycji. Skoro wprowadzenie kadencyjności zarządu ma ograniczać wieloletnie sprawowanie funkcji, dlaczego równocześnie usuwa się ograniczenie dotyczące rady nadzorczej? Rada nie tylko kontroluje działalność spółdzielni. Tam, gdzie przewiduje to statut, ma również bezpośredni wpływ na skład zarządu. Zmiany dotyczące jednego organu mogą więc okazać się mniej skuteczne, jeżeli pomija się rolę drugiego.
Większe prawa członków wymagają skutecznego nadzoru
Projekt obejmuje także szerszy dostęp do dokumentów spółdzielni. Prawo do ich otrzymywania mają uzyskać również właściciele lokali, którzy nie są członkami spółdzielni. Przewidziano ponadto prowadzenie wykazu umów. Te rozwiązania mają ułatwić mieszkańcom ocenę sposobu gospodarowania majątkiem spółdzielni.
Dostęp do informacji ma znaczenie, ale o rzeczywistym wpływie członków na działalność spółdzielni decydują również zasady wyboru i kontroli jej władz. Dlatego proponowane zmiany dotyczące jawności, zarządu i rady nadzorczej warto oceniać łącznie. Dopiero wtedy można odpowiedzieć, czy projekt wzmacnia kontrolę członków w praktyce.
Mieszkania lokatorskie: cel reformy a zainteresowanie członków
W publikacji DGP odniosłem się również do propozycji wykluczenia możliwości przekształcania nowo ustanawianego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność. Projektodawcy chcą w ten sposób wspierać rozwój budownictwa lokatorskiego. Z mojego doświadczenia wynika jednak, że gdy członkowie spółdzielni rozważają zgodę na taką inwestycję, pytają także o możliwość uzyskania własności lokalu w przyszłości. Odebranie tej perspektywy może osłabić zainteresowanie budową nowych mieszkań lokatorskich.
Ta propozycja dotyczy przede wszystkim zasad dla nowych mieszkań. Sytuację osób, którym już przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, oraz znaczenie przepisów przejściowych wyjaśniłem osobno w artykule „Mieszkania lokatorskie a wykup”.
Projekt UD311 pozostaje na etapie prac legislacyjnych. Jego ostateczne brzmienie może się jeszcze zmienić. Już teraz warto jednak ocenić, czy proponowane przepisy tworzą spójne zasady odpowiedzialności władz spółdzielni i dają członkom realny wpływ na podejmowane decyzje.
Źródło: Renata Krupa-Dąbrowska, „Kolejny etap kompleksowej reformy spółdzielni mieszkaniowych”, „Dziennik Gazeta Prawna”, 23 września 2026 r., nr 185 (6854), s. B5. Zobacz publikację w serwisie wydawcy.
