Czy planowana nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oznacza, że osoby zajmujące mieszkania lokatorskie stracą możliwość uzyskania ich własności? W komentarzu dla „Rzeczpospolitej” wyjaśniam, dlaczego informacje o konieczności pilnego wykupu mogą niepotrzebnie wywoływać niepokój. Kluczowe znaczenie ma rozróżnienie istniejących mieszkań i nowych inwestycji oraz uwzględnienie przepisów przejściowych.

W artykule Jolanty Szymczyk-Przewoźnej, opublikowanym 24 września 2026 r., odnoszę się do projektowanych zmian dotyczących spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Wskazuję, że opisane w publikacji ograniczenia przekształceń mają dotyczyć nowych inwestycji, przy zachowaniu ochrony dotychczasowych uprawnień. Samo przeczytanie informacji o planowanym uchyleniu przepisu pozwalającego na przeniesienie własności nie wystarcza zatem do oceny sytuacji konkretnego mieszkańca.

Czy trzeba spieszyć się z przekształceniem mieszkania lokatorskiego?

Jak wyjaśniam na łamach „Rzeczpospolitej”, projektowane rozwiązania nie oznaczają powszechnego odebrania możliwości uzyskania własności osobom, które już zajmują mieszkania na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Według założeń przedstawionych w publikacji osoby te mają zachować możliwość skorzystania z dotychczasowych zasad także po wejściu nowelizacji w życie. Nie ma więc podstaw, aby na podstawie samych alarmistycznych doniesień przyjmować, że wszyscy muszą natychmiast składać wnioski.

Zwracam przy tym uwagę na precyzję pojęć. Potoczne określenie „przekształcenie mieszkania lokatorskiego we własnościowe” może być mylące. W omawianym przypadku chodzi o przeniesienie odrębnej własności lokalu na osobę uprawnioną, a nie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Są to różne tytuły prawne, z którymi wiążą się odmienne uprawnienia.

Nowe inwestycje i ochrona przedsięwzięć już przygotowywanych

Projektowane ograniczenia należy odczytywać w kontekście celu reformy, którym jest rozwój budownictwa spółdzielczego i zachowanie trwałego zasobu mieszkań lokatorskich. Jak przedstawiono w artykule, wsparcie publiczne oraz preferencyjne finansowanie mają zachęcać spółdzielnie do budowy mieszkań, które pozostaną dostępne w tej formule także dla kolejnych mieszkańców.

W swoim komentarzu wskazuję również na znaczenie autopoprawki Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Opisane w publikacji rozwiązanie przewiduje wydłużenie do sześciu miesięcy od wejścia ustawy w życie okresu istotnego dla objęcia części nowych inwestycji dotychczasowymi zasadami. Ma ono chronić spółdzielnie, które rozpoczęły przygotowanie przedsięwzięcia, w tym zamówiły projekt, ale nie uzyskały jeszcze ostatecznego pozwolenia na budowę. Nie należy przedstawiać tego okresu jako powszechnego, sześciomiesięcznego terminu na wykup wszystkich istniejących mieszkań lokatorskich.

Przeniesienie własności wymaga spełnienia ustawowych warunków

Wyjaśniam także, że uzyskanie własności mieszkania nie zależy wyłącznie od uznania zarządu spółdzielni. Jeżeli osoba uprawniona występuje z odpowiednim żądaniem i spełnia ustawowe przesłanki, spółdzielnia ma obowiązek zawarcia umowy przeniesienia własności. W komentarzu zwracam uwagę przede wszystkim na konieczność uregulowania ewentualnych zaległości z tytułu opłat oraz spłaty przypadającej na lokal części kredytu zaciągniętego na budowę. Pełna ocena wymaga uwzględnienia wszystkich wymaganych rozliczeń i sytuacji prawnej nieruchomości.

Jeżeli zarząd uchyla się od zawarcia umowy mimo istnienia obowiązku jej zawarcia, członek spółdzielni może dochodzić swoich praw przed sądem. Dlatego przy analizie konkretnej sprawy znaczenie mają dokumenty dotyczące lokalu, rozliczenia ze spółdzielnią oraz przyczyny, dla których nie dochodzi do podpisania aktu notarialnego.

Zmiany dotyczą również wpływu członków na działalność spółdzielni

Publikacja omawia także inne elementy reformy: prowadzenie wykazu umów, możliwość zdalnego uczestnictwa w walnym zgromadzeniu oraz wprowadzenie kadencji zarządów trwających maksymalnie pięć lat. Są to rozwiązania projektowane, których nie należy utożsamiać z obowiązującymi już przepisami. Według etapu prac wskazanego w artykule projekt został przyjęty przez Stały Komitet Rady Ministrów.

W ocenie skutków nowelizacji podkreślam znaczenie jej pełnego brzmienia, zwłaszcza regulacji przejściowych. To one pozwalają ustalić, do których mieszkań i inwestycji znajdą zastosowanie nowe zasady. Decyzję o wystąpieniu o przeniesienie własności warto zatem opierać na sytuacji konkretnego lokalu, a nie na przekonaniu, że każda zapowiadana zmiana oznacza natychmiastową utratę dotychczasowych uprawnień.

Pełny artykuł zawierający mój komentarz można przeczytać na stronie „Rzeczpospolitej” – „Nie ma pośpiechu z przekształcaniem mieszkań lokatorskich we własnościowe”.

W ramach obsługi prawnej spółdzielni mieszkaniowych analizuję zagadnienia dotyczące praw do lokali i obowiązków organów spółdzielni. Więcej opracowań publikuję w kategorii Spółdzielnie mieszkaniowe. W sprawach wymagających indywidualnej analizy zapraszam do kontaktu z kancelarią.

Omówienie projektu według publikacji z 24 września 2026 r.

O autorze

Piotr Pałka

Prof. SANS, dr nauk prawnych, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych

Autor komentarzy i opracowań prawnych publikowanych na stronie Kancelarii DERC PAŁKA. Specjalizuje się w zagadnieniach dotyczących prawa spółdzielczego, obsługi prawnej spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, zarządców nieruchomości oraz compliance.

Zobacz profil autora Skontaktuj się z Kancelarią

Charakter opracowania: materiał ma charakter informacyjny i ekspercki. Nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie. W sprawach wymagających oceny konkretnego stanu faktycznego rekomendowany jest kontakt z radcą prawnym.