Blog
20.09.2026Zakaz najmu krótkoterminowego w spółdzielni może pozostać na papierze. Komentarz dla DGP
Spółdzielnie mieszkaniowe mają otrzymać możliwość zakazania najmu krótkoterminowego, ale projektowany sposób podejmowania uchwały może znacznie ograniczyć skuteczność tego rozwiązania. Wymóg poparcia ponad połowy wszystkich uprawnionych do głosowania oznacza, że nawet zdecydowana większość uczestników walnego zgromadzenia może nie wystarczyć do przyjęcia zakazu. Na ten problem zwróciłem uwagę w komentarzu dla „Dziennika Gazety Prawnej”.
W artykule Renaty Krupy-Dąbrowskiej z 18 września 2026 r. pt. „Zakaz najmu krótkoterminowego w spółdzielniach może być martwy” przedstawiono dalszy przebieg prac nad projektem oraz zastrzeżenia dotyczące jego praktycznego zastosowania. Jak wynika z relacji DGP, podczas posiedzenia sejmowych komisji 17 września nie udało się przeforsować poprawek do omawianego mechanizmu. Pozostaje zatem pytanie, czy nowe uprawnienie pozwoli spółdzielniom rzeczywiście rozwiązywać problemy związane z wynajmowaniem mieszkań na doby.
Projektowany zakaz a możliwość podjęcia uchwały
Rządowa propozycja ma umożliwić podejmowanie uchwał zakazujących świadczenia usług hotelarskich w mieszkaniach w danym budynku. W odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych przewidziano jednak szczególną większość: za uchwałą ma opowiedzieć się ponad 50 proc. wszystkich osób uprawnionych do głosowania. To właśnie sposób ustalenia tego progu budzi najwięcej wątpliwości.
O samych założeniach regulacji pisałem już w komentarzu dotyczącym najmu krótkoterminowego w spółdzielniach, opublikowanym po wypowiedzi dla „Rzeczpospolitej”. Relacja DGP pokazuje, że problem pozostał aktualny również na kolejnym etapie prac parlamentarnych. Przyznanie kompetencji do wprowadzenia zakazu wymaga bowiem procedury, którą będzie można zastosować w rzeczywistych warunkach funkcjonowania spółdzielni.
2000 uprawnionych oznacza co najmniej 1001 głosów „za”
Znaczenie projektowanego przepisu najlepiej pokazuje przykład przywołany w publikacji DGP. Jeżeli w spółdzielni jest 2000 osób uprawnionych do głosowania, uchwała wymagałaby co najmniej 1001 głosów poparcia. Gdyby w walnym zgromadzeniu uczestniczyło 900 uprawnionych i wszyscy zagłosowali za zakazem, uchwała nadal nie uzyskałaby wymaganej większości.
Próg dotyczy liczby głosów oddanych za uchwałą. Sama obecność połowy uprawnionych nie wystarczyłaby do jego spełnienia. Warto to wyraźnie rozróżnić, ponieważ wymóg uczestnictwa w głosowaniu i wymóg uzyskania określonego poparcia mają inne skutki. Przy projektowanej konstrukcji nieobecność członków zmniejsza możliwość osiągnięcia niezbędnej liczby głosów, choć oczywiście nie jest formalnie głosem przeciwko uchwale.
W dużej spółdzielni uzyskanie takiego poparcia wymagałoby zaangażowania znacznej części wszystkich uprawnionych, także osób, których problem najmu na doby w konkretnym budynku bezpośrednio nie dotyczy. Dlatego skuteczność rozwiązania będzie zależeć nie tylko od stanowiska mieszkańców odczuwających uciążliwości, lecz także od możliwości zmobilizowania członków całej spółdzielni.
Dlaczego znaczenie ma również statut spółdzielni?
W komentarzu dla DGP wskazałem, że projektowany mechanizm istotnie odbiega od zasad, na których opiera się podejmowanie uchwał przez walne zgromadzenie:
„Obecnie w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązuje generalna zasada, że uchwały walnego zgromadzenia podejmuje się większością głosujących, bez względu na liczbę obecnych członków”.
Podstawę tego rozróżnienia stanowi art. 83 ust. 8–9 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawa przewiduje ważność walnego zgromadzenia niezależnie od liczby obecnych członków, a przy podejmowaniu uchwał odwołuje się do wymaganej w ustawie lub statucie większości członków uczestniczących w walnym. Jednocześnie dla szczególnych spraw, takich jak zbycie nieruchomości, ustanawia wymóg udziału co najmniej połowy uprawnionych, pozostawiając możliwość odmiennego uregulowania tej kwestii w statucie.
W projekcie dotyczącym najmu krótkoterminowego opisanym przez DGP takiej możliwości nie przewidziano. Spółdzielnia nie mogłaby więc samodzielnie obniżyć ustawowego progu przez zmianę statutu. To dodatkowo ograniczałoby możliwość dostosowania procedury do jej wielkości i warunków działania. Właśnie połączenie wysokiej wymaganej liczby głosów z brakiem elastyczności statutowej rodzi ryzyko, że przyznane uprawnienie pozostanie niewykorzystane.
Ochrona mieszkańców wymaga skutecznej procedury
Jak relacjonuje DGP, projektodawca uzasadnia szczególny próg potrzebą ochrony mieszkańców i zapewnienia im wpływu na sposób korzystania z lokali w budynku. Zamierzony cel trzeba jednak oceniać łącznie z konstrukcją przepisów. Jeżeli uzyskanie wymaganej liczby głosów okaże się w praktyce wyjątkowo trudne, mieszkańcy odczuwający uciążliwości mogą nie doczekać się rozstrzygnięcia, mimo że zdecydowana większość uczestników walnego będzie podzielała ich stanowisko.
W dyskusji przedstawionej w DGP pojawił się również postulat większego uwzględnienia mieszkańców konkretnej nieruchomości przy podejmowaniu decyzji. Pokazuje on szerszy problem: jak powiązać zakres oddziaływania zakazu z kręgiem osób, które mają o nim rozstrzygać. Rozwiązanie powinno umożliwiać reakcję na rzeczywiste uciążliwości i jednocześnie zapewniać przejrzyste zasady podejmowania oraz kontroli uchwał.
Prawo własności pozostaje istotną granicą regulacji
Dyskusja o skuteczności zakazu nie wyczerpuje oceny projektu. W publikacji DGP przedstawiono również zastrzeżenia dotyczące ingerencji w prawo własności i kompetencji do ograniczania sposobu korzystania z poszczególnych lokali. Są to kwestie, które wymagają odrębnej analizy. Samo istnienie uciążliwych przypadków najmu nie przesądza o zasadności każdego zakazu, podobnie jak podniesienie wątpliwości konstytucyjnych nie oznacza jeszcze stwierdzenia niezgodności projektu z Konstytucją.
W mojej ocenie ustawodawca powinien połączyć możliwość skutecznego działania z odpowiednimi gwarancjami dla właścicieli lokali. Znaczenie mają zarówno warunki wprowadzenia ograniczenia, jak i zakres uchwały oraz możliwość jej zakwestionowania. Dopiero łączna ocena tych elementów pozwala odpowiedzieć, czy regulacja zachowuje właściwe proporcje między ochroną mieszkańców a uprawnieniami właściciela.
Omawiane rozwiązanie pozostaje projektem
Według stanu prac opisanego przez DGP 18 września 2026 r. projekt znajdował się przed drugim czytaniem w Sejmie. Omawianego mechanizmu nie należy zatem przedstawiać jako obowiązującego już uprawnienia spółdzielni do zakazywania najmu krótkoterminowego. Jego ostateczny kształt zależy od dalszych prac legislacyjnych.
Najważniejsze zastrzeżenie przedstawione w moim komentarzu pozostaje praktyczne: ustawowy próg powinien pozwalać na rzeczywiste podjęcie decyzji. Jeżeli do przyjęcia uchwały konieczne będzie poparcie ponad połowy wszystkich uprawnionych, bez możliwości odmiennego uregulowania tej kwestii w statucie, wiele spółdzielni może otrzymać narzędzie, którego nie będzie w stanie wykorzystać.
Pełny materiał Renaty Krupy-Dąbrowskiej, zawierający mój komentarz oraz wypowiedzi pozostałych uczestników dyskusji, jest dostępny w „Dzienniku Gazecie Prawnej” – „Zakaz najmu krótkoterminowego w spółdzielniach może być martwy”.
Kancelaria DERC PAŁKA zapewnia obsługę prawną spółdzielni mieszkaniowych, w tym przygotowanie i opiniowanie uchwał, analizę statutów oraz wsparcie przy organizacji walnych zgromadzeń. Pomagamy ocenić zarówno obowiązujące zasady działania spółdzielni, jak i znaczenie projektowanych zmian dla zarządów oraz członków. W sprawach wymagających analizy dokumentów zapraszamy do kontaktu z kancelarią.
Więcej opracowań poświęconych tej tematyce publikujemy w kategorii Spółdzielnie mieszkaniowe.
Stan prac legislacyjnych opisany w artykule: 18 września 2026 r.
Materiał ma charakter informacyjny i ekspercki. Nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie.
