Pięcioletnia kadencja zarządu spółdzielni mieszkaniowej
Jedną z najważniejszych propozycji jest wprowadzenie pięcioletniej kadencji zarządu spółdzielni mieszkaniowej. Zwolennicy takiego rozwiązania wskazują na potrzebę stabilności, zwłaszcza przy realizacji inwestycji, remontów oraz wieloletnich planów modernizacyjnych.
Nie można jednak pomijać drugiej strony tego rozwiązania. Spółdzielnia mieszkaniowa nie jest zwykłym przedsiębiorstwem. Jej podstawą jest samorządność oraz realny wpływ członków na sposób zarządzania wspólnym majątkiem. Zbyt długa kadencja zarządu, bez skutecznych narzędzi kontroli, może prowadzić do osłabienia bieżącej odpowiedzialności organów wobec członków.
W praktyce kluczowe będzie więc pytanie, czy dłuższa kadencja zarządu zostanie połączona z rzeczywistą kontrolą członkowską. Jeżeli nie, może powstać ryzyko utrwalenia władzy osób raz wybranych, szczególnie w spółdzielniach, w których frekwencja na walnych zgromadzeniach jest niska, a dostęp do informacji ograniczony.
Kurator w spółdzielni mieszkaniowej – rozwiązanie awaryjne czy nowe ryzyko?
Projekt przewiduje również procedurę na wypadek, gdy spółdzielnia nie wybierze zarządu w określonym terminie. W takiej sytuacji możliwe byłoby wystąpienie do sądu rejestrowego o ustanowienie kuratora.
Na pierwszy rzut oka takie rozwiązanie może wydawać się uzasadnione. Spółdzielnia nie powinna funkcjonować bez organu uprawnionego do prowadzenia jej spraw i reprezentacji. Problem polega jednak na tym, że w wielu spółdzielniach wybór władz jest procesem złożonym. Walne zgromadzenia bywają dzielone na części, uchwały są zaskarżane, a spory członkowskie mogą utrudniać szybkie wyłonienie organów.
W artykule „Dziennika Gazety Prawnej” przytoczono stanowisko radcy prawnego Piotra Pałki, który ostrzega, że projektowane rozwiązanie może „wprowadzić chaos” w spółdzielniach, w których nie uda się wybrać władz w terminie.
W ocenie Kancelarii kurator powinien pozostać instytucją wyjątkową. Jego rolą powinno być przede wszystkim doprowadzenie do przywrócenia prawidłowego funkcjonowania organów spółdzielni, a nie trwałe zastępowanie zarządu wybranego przez członków.
Delegowanie członka rady nadzorczej do zarządu
Projekt zakłada także możliwość czasowego oddelegowania członka rady nadzorczej do pełnienia funkcji w zarządzie. Takie rozwiązanie może być potrzebne w sytuacjach nadzwyczajnych, gdy trzeba zapewnić ciągłość działania spółdzielni.
Należy jednak zachować ostrożność. Rada nadzorcza pełni funkcję kontrolną wobec zarządu. Jeżeli członek rady zaczyna wykonywać zadania zarządcze, może dojść do zatarcia granicy między nadzorem a zarządzaniem. To z kolei rodzi pytania o niezależność kontroli oraz odpowiedzialność za podejmowane decyzje.
Dlatego delegowanie członka rady nadzorczej do zarządu powinno mieć charakter czasowy, wyjątkowy i precyzyjnie opisany w przepisach. Nie powinno stać się stałą praktyką zastępowania prawidłowego wyboru zarządu przez członków spółdzielni.
Obowiązkowa przynależność do związku rewizyjnego
Duże kontrowersje budzi również propozycja obowiązkowej przynależności spółdzielni mieszkaniowych do związku rewizyjnego. Według projektu, jeżeli spółdzielnia sama nie wybierze związku, decyzja w tym zakresie miałaby zostać podjęta za nią.
To rozwiązanie dotyka jednej z podstawowych zasad spółdzielczości – samorządności. Spółdzielnia jest wspólnotą członków. To członkowie powinni decydować o najważniejszych sprawach, w tym o tym, czy i do jakiej organizacji spółdzielnia chce należeć.
W publikacji DGP przywołano wypowiedź radcy prawnego Piotra Pałki, który ocenił tę propozycję jako „zaprzeczenie konstytucyjnej zasady samorządności”. To stanowisko pokazuje skalę zastrzeżeń wobec projektowanego rozwiązania.
W ocenie Kancelarii obowiązkowe przypisanie spółdzielni do określonej struktury zewnętrznej powinno być analizowane bardzo ostrożnie. Każda ingerencja w autonomię spółdzielni musi mieć wyraźne uzasadnienie, być proporcjonalna i nie może prowadzić do ograniczenia realnego wpływu członków na sprawy ich wspólnoty.
Rejestr umów powyżej 1 tys. zł w spółdzielniach mieszkaniowych
Kolejną propozycją jest obowiązek prowadzenia rejestru umów zawieranych przez spółdzielnie mieszkaniowe. W najnowszej wersji projektu mowa o umowach o wartości przekraczającej 1 tys. zł.
Sama idea jawności wydatków w spółdzielniach mieszkaniowych zasługuje na uwagę. Członkowie mają prawo wiedzieć, jak wydatkowane są środki pochodzące z ich opłat. Transparentność może wzmacniać zaufanie, ograniczać ryzyko nieprawidłowości oraz ułatwiać społeczną kontrolę działalności organów.
Problem dotyczy jednak praktycznego wykonania tego obowiązku. Próg 1 tys. zł jest niski. W wielu spółdzielniach obejmie on znaczną liczbę umów dotyczących bieżącego funkcjonowania nieruchomości, takich jak sprzątanie, konserwacja, drobne naprawy, obsługa techniczna, zakup materiałów czy usługi zewnętrzne.
Powstają więc pytania o zakres danych ujawnianych w rejestrze, anonimizację, ochronę danych osobowych, tajemnicę przedsiębiorstwa, koszty administracyjne oraz odpowiedzialność za błędy. Jawność powinna służyć członkom spółdzielni, ale nie może prowadzić do paraliżu organizacyjnego ani naruszenia praw osób trzecich.
Zdalne i hybrydowe walne zgromadzenia
Projekt przewiduje również możliwość udziału w walnych zgromadzeniach przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. To rozwiązanie może zwiększyć aktywność członków, zwłaszcza w dużych spółdzielniach oraz tam, gdzie część osób mieszka poza zasobami spółdzielni.
Forma elektroniczna lub hybrydowa musi jednak zapewniać pełną ochronę praw członkowskich. Chodzi nie tylko o samo oddanie głosu, ale również o możliwość zabrania głosu, zadania pytania, zgłoszenia wniosku i udziału w dyskusji.
Nie można dopuścić do sytuacji, w której cyfryzacja walnego zgromadzenia ograniczy realną debatę albo wykluczy osoby, które nie posiadają odpowiednich umiejętności technicznych. Jeżeli ustawodawca dopuści takie rozwiązania, powinny one gwarantować równość członków, bezpieczeństwo głosowania oraz przejrzystość procedur.
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych a samorządność członków
Najważniejsze pytanie brzmi: czy projektowane zmiany wzmacniają członków spółdzielni, czy raczej zwiększają zakres kontroli zewnętrznej nad spółdzielniami mieszkaniowymi?
Spółdzielnie mieszkaniowe potrzebują sprawnych procedur, transparentności i skutecznych mechanizmów odpowiedzialności. Nie oznacza to jednak, że rozwiązaniem każdego problemu powinno być przenoszenie decyzyjności poza wspólnotę członków.
Jeżeli problemem jest brak przejrzystości, należy wzmacniać prawo członków do informacji. Jeżeli problemem jest niewydolność organów, należy tworzyć skuteczne procedury naprawcze. Jeżeli problemem są konflikty wewnętrzne, przepisy powinny pomagać w ich rozwiązaniu, a nie automatycznie prowadzić do zastępowania organów spółdzielni osobami zewnętrznymi.
Podsumowanie
Kolejna wersja projektu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wymaga szerokiej debaty. Propozycje dotyczące pięcioletniej kadencji zarządu, ustanawiania kuratora, obowiązkowej przynależności do związku rewizyjnego, rejestru umów oraz zdalnych walnych zgromadzeń mogą istotnie wpłynąć na codzienne funkcjonowanie spółdzielni.
W ocenie Kancelarii ustawodawca powinien szczególnie uważać, aby nie pomylić nadzoru z samorządnością. Spółdzielnia mieszkaniowa jest wspólnotą członków. To oni powinni mieć realny wpływ na jej sprawy, wybór organów, kontrolę wydatków i kierunek działania.
Reforma prawa spółdzielczego powinna wzmacniać członków spółdzielni, zwiększać transparentność i usprawniać procedury. Nie powinna jednak prowadzić do sytuacji, w której coraz więcej decyzji będzie podejmowanych poza wspólnotą spółdzielczą.
Źródło prasowe: Renata Krupa-Dąbrowska, „Dłuższa kadencja zarządu i kurator w spółdzielni”, „Dziennik Gazeta Prawna”, wydanie z dnia 18 czerwca 2026 r., nr 116/6785.
Komentarz własny: Kancelaria DercPałka
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i publicystyczny. Nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie.
