Najem krótkoterminowy w spółdzielniach. Prof. SANS dr Piotr Pałka komentuje projekt w „Rzeczpospolitej”

Spółdzielnie mieszkaniowe mają otrzymać możliwość zakazania najmu krótkoterminowego w zarządzanych przez siebie budynkach. Problem polega jednak na tym, że sposób skonstruowania projektowanego głosowania może sprawić, iż w wielu spółdzielniach nowe uprawnienie pozostanie w praktyce niemożliwe do wykorzystania. Jeżeli za zakazem będzie musiało opowiedzieć się ponad 50 proc. wszystkich członków uprawnionych do głosowania, osiągnięcie wymaganej większości może być szczególnie trudne w dużych spółdzielniach mieszkaniowych.

Problem ten komentowałem dla dziennika „Rzeczpospolita”. W artykule Jolanty Szymczyk-Przewoźnej zwróciłem uwagę przede wszystkim na znaczenie projektowanego wymogu, zgodnie z którym uchwała zakazująca świadczenia usług hotelarskich ma zostać podjęta większością przekraczającą 50 proc. liczby osób uprawnionych do głosowania. W mojej ocenie chodzi tutaj nie o większość członków uczestniczących w konkretnym walnym zgromadzeniu, lecz o większość wszystkich członków posiadających prawo głosu.

Spółdzielnia będzie mogła zakazać najmu krótkoterminowego

Projektowane przepisy mają przyznać walnemu zgromadzeniu spółdzielni mieszkaniowej możliwość podjęcia uchwały zakazującej świadczenia usług hotelarskich w nieruchomościach zarządzanych przez spółdzielnię. Jest to odpowiedź na problemy, które od dłuższego czasu występują w części budynków wielorodzinnych, w których lokale są intensywnie wykorzystywane do wynajmu na doby. W praktyce mieszkańcy wskazują między innymi na zakłócanie ciszy nocnej, hałas, częstą rotację osób korzystających z budynku, uszkodzenia części wspólnych, problemy z parkowaniem czy gospodarowaniem odpadami.

Nie oznacza to oczywiście, że każdy najem krótkoterminowy jest źródłem takich uciążliwości. Samo krótkotrwałe udostępnianie lokalu nie musi naruszać praw pozostałych mieszkańców, a właściciel lokalu ma prawo korzystać ze swojej własności i czerpać z niej pożytki w granicach określonych przez prawo. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy sposób korzystania z lokalu zaczyna w sposób trwały oddziaływać na pozostałych mieszkańców oraz funkcjonowanie całej nieruchomości.

Szersze tło prawne tego zagadnienia przedstawiałem już w publikacji „Najem krótkoterminowy w bloku – co zmienią nowe przepisy w 2026 roku?”. Obecnie dyskusja przesuwa się jednak z pytania, czy spółdzielnia powinna otrzymać takie uprawnienie, na pytanie znacznie bardziej praktyczne – czy sposób ukształtowania procedury pozwoli z tego uprawnienia rzeczywiście korzystać.

Ponad 50 proc. wszystkich uprawnionych do głosowania

Największe wątpliwości budzi sposób określenia większości wymaganej do podjęcia uchwały. Projekt posługuje się sformułowaniem odnoszącym się do większości przekraczającej 50 proc. liczby osób uprawnionych do głosowania. W wypowiedzi dla „Rzeczpospolitej” wskazałem, że w mojej ocenie nie można tego odczytywać jako większości osób obecnych na walnym zgromadzeniu. Projekt odwołuje się do ogólnej liczby członków posiadających prawo głosu.

Różnica ma zasadnicze znaczenie. Co do zasady walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej może podejmować uchwały niezależnie od liczby obecnych członków, a o wyniku głosowania decydują osoby rzeczywiście uczestniczące w podejmowaniu uchwały. Ustawodawca przewiduje wprawdzie szczególne zasady dla niektórych decyzji o wyjątkowej wadze, jednak projekt dotyczący najmu krótkoterminowego tworzy rozwiązanie szczególnie rygorystyczne – za uchwałą ma opowiedzieć się ponad połowa wszystkich uprawnionych.

W praktyce oznacza to, że w spółdzielni liczącej 10 tys. członków do skutecznego wprowadzenia zakazu potrzebnych byłoby ponad 5 tys. głosów „za”. Nie wystarczy więc, że na walne zgromadzenie przyjdzie kilkaset osób i zdecydowana większość z nich poprze uchwałę. Nawet pełna jednomyślność uczestników nie wystarczy, jeżeli liczba głosów nie przekroczy połowy wszystkich członków uprawnionych do głosowania.

Czy projektowany zakaz nie stanie się martwym przepisem?

Właśnie tutaj pojawia się największy praktyczny problem. Spółdzielnie mieszkaniowe często liczą po kilka, kilkanaście, a czasami nawet więcej tysięcy członków, podczas gdy frekwencja na walnych zgromadzeniach jest zazwyczaj wielokrotnie niższa. W takich realiach uzyskanie poparcia przekraczającego 50 proc. ogólnej liczby uprawnionych może okazać się niezwykle trudne, niezależnie od tego, jak duże byłoby faktyczne poparcie dla uchwały wśród osób aktywnie uczestniczących w życiu spółdzielni.

Dlatego w komentarzu dla „Rzeczpospolitej” zwróciłem uwagę, że przyjęcie przepisu w obecnym kształcie może doprowadzić do powstania regulacji, która formalnie daje spółdzielniom nowe uprawnienie, ale w praktyce nie pozwala im z niego korzystać. Taki przepis może okazać się martwy właśnie dlatego, że wymagany poziom poparcia nie odpowiada rzeczywistym warunkom funkcjonowania walnych zgromadzeń.

Projektodawca ma przy tym świadomość problemu niskiej frekwencji. Jak wynika z relacji „Rzeczpospolitej”, podczas pierwszego czytania projektu wskazywano wprost na sytuacje, w których w walnym zgromadzeniu uczestniczy jedynie niewielka część członków. Podwyższony próg ma chronić właścicieli lokali przed sytuacją, w której o daleko idącym ograniczeniu sposobu korzystania z własności decydowałaby bardzo niewielka grupa mieszkańców. Sam kierunek tej argumentacji jest zrozumiały, jednak ochrona prawa własności nie powinna prowadzić do stworzenia mechanizmu, którego zastosowanie będzie w praktyce niemal niemożliwe.

Walne zgromadzenie powinno mieć możliwość rzeczywistego podjęcia decyzji

Problem ten pokazuje, jak istotne znaczenie mają zasady działania walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej. Walne zgromadzenie nie jest zwykłym zebraniem mieszkańców, lecz jednym z podstawowych organów spółdzielni. To w jego ramach członkowie podejmują najważniejsze decyzje dotyczące funkcjonowania organizacji, zmian statutu, działania organów czy gospodarowania majątkiem.

Sposób ustalania większości, liczenia głosów i oceny skuteczności uchwały bezpośrednio wpływa więc na możliwość rzeczywistego wykonywania praw członkowskich. Tematyce tej poświęciłem również praktyczną publikację dotyczącą zasad funkcjonowania walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej. Więcej informacji znajduje się w artykule „Walne Zgromadzenie Spółdzielni Mieszkaniowej – komentarz praktyczny”.

W przypadku najmu krótkoterminowego nie mamy zatem do czynienia jedynie z technicznym problemem dotyczącym sposobu policzenia głosów. Chodzi o odpowiedź na pytanie, czy ustawodawca tworzy dla spółdzielni rzeczywisty instrument podejmowania decyzji, czy jedynie formalne uprawnienie, które ze względu na konstrukcję większości pozostanie poza zasięgiem większości spółdzielni.

Czy statut spółdzielni mógłby przewidywać inne rozwiązanie?

Jednym z możliwych kierunków zmian byłoby pozostawienie większej autonomii samym spółdzielniom mieszkaniowym. Ustawodawca mógłby określić podstawową regułę głosowania, jednocześnie umożliwiając odpowiednie uregulowanie części kwestii w statucie. Nie byłoby to rozwiązanie obce konstrukcji prawa spółdzielczego, ponieważ statut już obecnie odgrywa zasadniczą rolę w określaniu organizacji wewnętrznej spółdzielni i zasad wykonywania praw członkowskich.

Rozważenia wymaga również większe uwzględnienie stanowiska mieszkańców konkretnej nieruchomości. To oni w pierwszej kolejności odczuwają ewentualne skutki prowadzenia intensywnego najmu na doby w danym budynku. Jednocześnie każde rozwiązanie ograniczające sposób korzystania z lokalu powinno przewidywać odpowiednie gwarancje ochrony właściciela, w tym możliwość sądowej kontroli podjętej uchwały.

Nie chodzi więc o proste przeciwstawienie interesu właściciela interesowi pozostałych mieszkańców. Potrzebne jest rozwiązanie, które pozwoli reagować na rzeczywiste problemy, a jednocześnie nie będzie prowadziło do arbitralnego ograniczania legalnego i nieuciążliwego korzystania z lokalu.

Prawo właściciela a interes pozostałych mieszkańców

Spór o najem krótkoterminowy jest w istocie sporem o granice wykonywania prawa własności w budynku wielorodzinnym. Właściciel lokalu ma prawo z niego korzystać, oddawać go innym osobom do używania oraz czerpać z niego pożytki. Lokal nie funkcjonuje jednak w całkowitym oderwaniu od nieruchomości, w której się znajduje. Osoby korzystające z mieszkania używają również klatek schodowych, wind, wejść, instalacji, parkingów i innych części wspólnych.

Z tego powodu wykonywanie prawa własności jednego lokalu może oddziaływać na sytuację innych osób mieszkających w budynku. Nie oznacza to, że sam fakt najmu na doby uzasadnia jego zakazanie, ale jednocześnie mieszkańcy powinni dysponować realnymi instrumentami pozwalającymi reagować na działalność, która powoduje trwałe i powtarzające się uciążliwości.

Regulacja powinna więc zachowywać proporcje. Zakaz musi mieć odpowiednią podstawę prawną i podlegać kontroli, natomiast prawo mieszkańców do spokojnego korzystania z nieruchomości nie może sprowadzać się do teoretycznego uprawnienia do podjęcia uchwały, której ze względów matematycznych praktycznie nie da się przyjąć.

Projekt może jeszcze ulec zmianie

Na moment przygotowania tego materiału mamy do czynienia z projektem ustawy, a nie z obowiązującym już mechanizmem zakazywania najmu krótkoterminowego przez spółdzielnie. Projekt przeszedł pierwsze czytanie i został skierowany do dalszych prac parlamentarnych, dlatego sposób określenia większości potrzebnej do przyjęcia uchwały może jeszcze zostać zmieniony.

W mojej ocenie właśnie ten element projektu powinien zostać ponownie przeanalizowany. Jeżeli intencją ustawodawcy jest rzeczywiste przekazanie mieszkańcom możliwości reagowania na problemy związane z najmem na doby, procedura musi być możliwa do zastosowania również w dużych spółdzielniach mieszkaniowych. W przeciwnym razie otrzymamy rozwiązanie atrakcyjne na poziomie deklaracji, ale w wielu przypadkach pozbawione praktycznego znaczenia.

Problem interpretacji projektowanych przepisów oraz konsekwencji wymogu uzyskania poparcia ponad 50 proc. wszystkich uprawnionych do głosowania komentowałem dla dziennika „Rzeczpospolita”. Pełny artykuł Jolanty Szymczyk-Przewoźnej pt. „Spółdzielnie mieszkaniowe boją się, że nie będą mogły zakazać najmu na doby” został opublikowany 8 września 2026 r. w serwisie rp.pl.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej.

O autorze

Piotr Pałka

Prof. SANS, dr nauk prawnych, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych

Autor komentarzy i opracowań prawnych publikowanych na stronie Kancelarii DERC PAŁKA. Specjalizuje się w zagadnieniach dotyczących prawa spółdzielczego, obsługi prawnej spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, zarządców nieruchomości oraz compliance.

Zobacz profil autora Skontaktuj się z Kancelarią

Charakter opracowania: materiał ma charakter informacyjny i ekspercki. Nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie. W sprawach wymagających oceny konkretnego stanu faktycznego rekomendowany jest kontakt z radcą prawnym.