Blog
09.07.2026Najem krótkoterminowy w bloku – co zmienią nowe przepisy w 2026 roku?
Najem krótkoterminowy w bloku jest źródłem coraz większej liczby sporów pomiędzy właścicielami lokali, mieszkańcami, wspólnotami mieszkaniowymi i spółdzielniami. Problem nie dotyczy wyłącznie działalności prowadzonej za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking.com. Chodzi również o bezpieczeństwo mieszkańców, przestrzeganie porządku domowego, odpowiedzialność właściciela lokalu oraz granice ingerencji w prawo własności.
W rozmowie opublikowanej w serwisie YouTube wyjaśniam, jakie regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego rzeczywiście obowiązują, które rozwiązania pozostają jedynie projektami oraz jakie uprawnienia mają obecnie wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe.
Najem krótkoterminowy może utrudniać życie mieszkańcom
Sam fakt krótkotrwałego wynajmowania lokalu nie musi jeszcze oznaczać naruszenia prawa ani interesów pozostałych mieszkańców. Problemy pojawiają się jednak wtedy, gdy duża rotacja osób korzystających z mieszkania prowadzi do hałasu, nocnych awantur, zakłócania ciszy, niewłaściwego korzystania z klatek schodowych albo poczucia zagrożenia wśród mieszkańców.
W praktyce osoby stale zamieszkujące budynek często mają ograniczone możliwości skutecznego reagowania. Wezwanie policji albo zgłoszenie problemu zarządcy może pomóc w pojedynczym przypadku, ale nie zawsze prowadzi do trwałego rozwiązania sytuacji.
Dlatego potrzebne są przepisy, które z jednej strony pozwolą przeciwdziałać rzeczywistym nadużyciom, a z drugiej nie będą automatycznie ograniczały właścicieli prowadzących legalny i nieuciążliwy najem.
Rozporządzenie STR już jest stosowane, ale polskie przepisy nadal powstają
Od 20 maja 2026 r. stosowane jest rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych związanych z usługami krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych, określane jako rozporządzenie STR.
Regulacja unijna koncentruje się przede wszystkim na rejestracji obiektów, numerach identyfikacyjnych oraz przekazywaniu danych przez platformy internetowe. Nie rozwiązuje jednak samodzielnie wszystkich problemów występujących w polskich wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych.
Do pełnego funkcjonowania systemu potrzebne są odpowiednie przepisy krajowe. Tymczasem nadal trwają prace nad różnymi koncepcjami regulacji. Oznacza to, że medialnych zapowiedzi dotyczących rejestrów, zgód, zakazów, stref oraz wysokich kar nie należy automatycznie traktować jako obowiązującego już w Polsce prawa.
Stan prac legislacyjnych oraz obowiązki właścicieli powinny być każdorazowo oceniane według aktualnych przepisów, a nie wyłącznie na podstawie doniesień medialnych.
Czy wspólnota albo spółdzielnia będzie mogła zakazać najmu krótkoterminowego?
Jednym z najważniejszych zagadnień jest przyznanie mieszkańcom, wspólnotom lub spółdzielniom wpływu na prowadzenie najmu krótkoterminowego w budynkach wielorodzinnych.
Projektowane rozwiązania przewidują różne modele podejmowania takich decyzji. Pojawia się między innymi możliwość uzależnienia prowadzenia najmu od zgody określonego organu wspólnoty albo spółdzielni. Rozważane są również uprawnienia gmin do wprowadzania ograniczeń na wybranych obszarach.
Każde takie rozwiązanie musi jednak zapewniać właścicielowi lokalu możliwość odwołania się od odmowy. Bez prawa do sądu oraz jasno określonych przesłanek odmowy regulacja mogłaby prowadzić do arbitralnych decyzji, konfliktów sąsiedzkich albo nierównego traktowania właścicieli.
W mojej ocenie w spółdzielniach mieszkaniowych należy również rozważyć, czy decyzja o dopuszczeniu albo ograniczeniu najmu krótkoterminowego powinna należeć wyłącznie do zarządu. W sprawach dotyczących całej nieruchomości bardziej właściwe może być pozostawienie rozstrzygnięcia walnemu zgromadzeniu, na którym członkowie spółdzielni mogą bezpośrednio wyrazić swoje stanowisko.
Praca lub działalność gospodarcza w mieszkaniu to nie zawsze najem krótkoterminowy
W debacie publicznej pojawiają się obawy, że nowe przepisy mogłyby objąć każdą działalność gospodarczą prowadzoną w lokalu mieszkalnym. Przykładem może być księgowa, programista albo tłumacz wykonujący pracę zdalnie we własnym mieszkaniu.
Takiego ryzyka nie należy jednak utożsamiać z samą regulacją najmu krótkoterminowego. Praca wykonywana w domu, która nie powoduje zmiany sposobu korzystania z lokalu i nie jest uciążliwa dla sąsiadów, stanowi inną sytuację niż odpłatne, krótkotrwałe udostępnianie mieszkania kolejnym osobom.
Ostateczne znaczenie będzie miała definicja najmu krótkoterminowego przyjęta w uchwalonej ustawie. Musi ona być na tyle precyzyjna, aby nie obejmowała zwykłej pracy zdalnej, a jednocześnie nie pozwalała łatwo obchodzić przepisów poprzez pozorne umowy najmu biura albo twierdzenie, że lokal nie jest odpowiednio umeblowany.
Jakie uprawnienia istnieją już obecnie?
Brak kompleksowej ustawy o najmie krótkoterminowym nie oznacza, że mieszkańcy są całkowicie pozbawieni ochrony.
Artykuł 16 ustawy o własności lokali pozwala wspólnocie mieszkaniowej żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji między innymi wtedy, gdy właściciel w sposób rażący lub uporczywy narusza porządek domowy albo czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.
Podobne rozwiązania przewiduje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Dotyczą one zarówno spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jak i lokali stanowiących odrębną własność.
Są to jednak instrumenty stosowane w sytuacjach szczególnie poważnych. Postępowanie sądowe wymaga zgromadzenia odpowiednich dowodów i wykazania, że naruszenia mają istotny oraz powtarzalny charakter. Nie jest to szybki i prosty sposób reagowania na każdy przypadek uciążliwego najmu.
Największym problemem może być egzekwowanie nowych przepisów
Nawet najlepiej napisana ustawa nie będzie skuteczna, jeżeli nie zostaną określone jasne zasady kontroli oraz odpowiedzialności za naruszenie obowiązków.
W postępowaniu dotyczącym nielegalnego albo uciążliwego najmu znaczenie mogą mieć między innymi ogłoszenia publikowane w internecie, zeznania mieszkańców, częstotliwość interwencji, monitoring części wspólnych, dokumentacja naruszeń porządku domowego oraz inne dowody potwierdzające sposób wykorzystywania lokalu.
Projektodawca powinien zatem odpowiedzieć nie tylko na pytanie, kto może wydać zgodę albo odmówić jej udzielenia. Równie istotne jest ustalenie, kto będzie przeprowadzał kontrole, jakie sankcje będą stosowane oraz w jaki sposób właściciel będzie mógł zakwestionować nieprawidłową decyzję.
O czym rozmawiamy w materiale wideo?
W rozmowie omawiam między innymi:
- aktualny stan prawny dotyczący najmu krótkoterminowego,
- znaczenie rozporządzenia STR obowiązującego od 20 maja 2026 r.,
- różnice pomiędzy projektowanymi rozwiązaniami,
- uprawnienia wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych,
- ochronę mieszkańców przed uciążliwym korzystaniem z lokalu,
- konieczność zapewnienia właścicielom prawa do sądu,
- ryzyko nadużywania zarówno najmu krótkoterminowego, jak i mechanizmu odmowy zgody,
- różnicę pomiędzy najmem krótkoterminowym a zwykłą działalnością wykonywaną w mieszkaniu.
Zachęcam do obejrzenia całej rozmowy. Problem najmu krótkoterminowego nie powinien być rozpatrywany wyłącznie jako spór pomiędzy mieszkańcami a właścicielami lokali. Potrzebna jest regulacja, która będzie chroniła porządek i bezpieczeństwo w budynkach, a jednocześnie zachowa konstytucyjne gwarancje prawa własności oraz możliwość prowadzenia legalnej działalności.
Najczęściej zadawane pytania
Czy nowe polskie przepisy o najmie krótkoterminowym już obowiązują?
Nie została jeszcze uchwalona jedna, kompleksowa polska ustawa wprowadzająca wszystkie zapowiadane obowiązki, zgody i ograniczenia. Od 20 maja 2026 r. stosowane jest natomiast unijne rozporządzenie STR dotyczące przede wszystkim rejestracji oraz wymiany danych.
Czy spółdzielnia mieszkaniowa może obecnie całkowicie zakazać Airbnb?
Nie istnieje jedna ogólna zasada pozwalająca każdej spółdzielni automatycznie zakazać najmu krótkoterminowego we wszystkich lokalach. Możliwe jest jednak reagowanie na konkretne naruszenia porządku domowego i uciążliwe korzystanie z nieruchomości.
Czy praca zdalna w mieszkaniu będzie wymagała zgody wspólnoty?
Zwykła, nieuciążliwa praca zdalna albo prowadzenie biura w mieszkaniu nie powinny być automatycznie utożsamiane z najmem krótkoterminowym. Ostateczna ocena będzie jednak zależała od treści uchwalonych przepisów oraz rzeczywistego sposobu korzystania z lokalu.
Kto powinien decydować o najmie krótkoterminowym w spółdzielni?
Jest to obecnie jeden z przedmiotów dyskusji. Rozważane są kompetencje zarządu spółdzielni, ale decyzje o znaczeniu dla wszystkich mieszkańców mogą przemawiać za udziałem walnego zgromadzenia i zapewnieniem właścicielowi prawa do odwołania się do sądu.
Nasza kancelaria świadczy kompleksową obsługę prawną spółdzielni mieszkaniowych, obsługę prawną wspólnot mieszkaniowych oraz obsługę prawną zarządców nieruchomości.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej.
