Kluczowe zmiany w projekcie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – komentarz Kancelarii Derc Pałka w wydaniu “Rzeczypospolitej”

W najnowszym wydaniu „Rzeczpospolitej” polecamy nasz komentarz dotyczący zmian w projekcie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które zostały zaproponowane podczas ostatniego posiedzenia Sejmowej Komisji Infrastruktury w dniu 20 listopada 2025 r.

Pełnomocnictwo na Walnym Zgromadzeniu Spółdzielni – prawo do dnia czy prawo do władzy?

Kancelaria Derc Pałka uważnie monitoruje proces legislacyjny nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która ma kluczowe znaczenie dla praw tysięcy członków spółdzielni oraz sposobu zarządzania ich majątkiem. Posiedzenie Komisji Infrastruktury z 20 listopada 2025 r. przyniosło istotne zmiany w projekcie ustawy, które budzą wiele kontrowersji, zwłaszcza w kontekście pełnomocnictw i reprezentacji na walnych zgromadzeniach.

W artykule opublikowanym w „Rzeczpospolitej” (25 listopada 2025 r., sekcja „Prawo co dnia”) omawiamy szczegółowo nowe zasady udzielania pełnomocnictw oraz regulacje dotyczące tzw. „ścieżki patologii” — czyli przymusowej likwidacji spółdzielni.

Kontrowersje wokół art. 36 – prawa członków a władza pełnomocników

Pierwotnym celem nowelizacji było zwiększenie demokratyzacji i transparentności zarządzania spółdzielniami. Jednakże w trakcie prac Komisji, zwłaszcza po zgłoszeniu licznych poprawek, pojawiły się poważne wątpliwości prawne i praktyczne.

Ograniczenie prawa do reprezentacji

Jednym z głównych punktów spornych jest zmiana w zasadach reprezentacji na walnym zgromadzeniu. Projekt zakładał wyłączność osobistego udziału członków, dopuszczając pełnomocnictwa tylko dla najbliższej rodziny (małżonek, dzieci, rodzice, rodzeństwo). Na posiedzeniu Komisji przywrócono jednak możliwość udzielania pełnomocnictw także innym osobom, lecz z istotnymi ograniczeniami.

Wątpliwości prawne Kancelarii Derc Pałka

W naszym komentarzu zwracamy uwagę, że takie ograniczenia mogą naruszać konstytucyjne prawa do swobodnego dysponowania własnymi prawami, w tym prawem głosu. Jeżeli członek spółdzielni może sprzedać swoje prawo do lokalu, powinien mieć też pełną swobodę w wyborze swojego przedstawiciela, również spośród profesjonalnych pełnomocników, jak adwokaci czy radcy prawni. Obecne zakazy wobec nich budzą zastrzeżenia zarówno z punktu widzenia prawa, jak i zasady równej konkurencji.

„Ścieżka patologii” – nowe rozwiązania dotyczące przymusowej likwidacji spółdzielni

Kolejnym ważnym elementem nowelizacji jest tzw. „ścieżka patologii”, czyli zestaw przepisów umożliwiających sądom wprowadzenie zarządu komisarycznego lub przymusową likwidację spółdzielni, w przypadku rażących naruszeń prawa lub trwałej nieskuteczności zarządu.

Cel przepisów

Nowe regulacje mają na celu walkę z patologiami w zarządzaniu spółdzielniami, takimi jak wielokrotne naruszenia procedur dotyczących obrotu nieruchomościami czy fałszowanie dokumentów.

Ryzyka i wyzwania

Zwracamy uwagę, że choć intencje są słuszne, precyzyjne określenie przesłanek likwidacji jest kluczowe. Zbyt szerokie i niejasne kryteria mogą prowadzić do nadużyć i służyć celom politycznym lub konkurencyjnym, co zagraża stabilności spółdzielni. Konieczne jest dopracowanie definicji rażącego naruszenia prawa, aby zapewnić adekwatne i sprawiedliwe stosowanie tych środków.

Podsumowanie i dalsze kroki

Ostatnie posiedzenie Komisji Infrastruktury pokazuje, że projekt ustawy nadal wzbudza wiele emocji i wymaga dalszych prac. Kancelaria Derc Pałka, reprezentowana przez Prof. ucz. dr Piotra Pałkę, aktywnie uczestniczy w debacie publicznej, dążąc do ochrony praw członków spółdzielni i zapewnienia stabilności prawnej.

Co powinni zrobić członkowie spółdzielni?

Niezależnie od ostatecznego kształtu ustawy, ważne jest, aby członkowie spółdzielni uważnie śledzili zmiany legislacyjne i aktywnie uczestniczyli w życiu swoich spółdzielni. Wszelkie zmiany w zakresie pełnomocnictw będą wymagały rewizji regulaminów walnych zgromadzeń.

Jeśli chcą być Państwo na bieżąco z legislacją dotyczącą spółdzielni mieszkaniowych lub mają Państwo pytania prawne, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.

Cały artykuł