Powrót mieszkań lokatorskich? Nowe propozycje zmian w prawie spółdzielczym – komentarz do publikacji w Dzienniku Gazecie Prawnej

W  wydaniu „Dziennika Gazety Prawnej” (z 3 kwietnia 2025 r.) pojawił się niezwykle istotny materiał dotyczący propozycji zmian w systemie lokatorskich mieszkań spółdzielczych. Ministerstwo Rozwoju zapowiada nowelizację przepisów, która może na nowo ukształtować polski rynek mieszkaniowy. Szczególną uwagę w publikacji zwrócono na planowane ograniczenie możliwości wykupu mieszkań lokatorskich wybudowanych z pomocą publicznych środków finansowych. W niniejszym wpisie przedstawiamy najważniejsze informacje z artykułu oraz nasz ekspercki komentarz dotyczący potencjalnych skutków tych zmian.

Co zakłada nowelizacja ustawy?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad przepisami, które mają zakończyć możliwość przekształcania lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności w sytuacji, gdy mieszkanie zostało wybudowane z wykorzystaniem finansowego wsparcia państwa. Dotychczas mieszkańcy mogli po latach spłaty wkładu mieszkaniowego oraz kredytów przekształcić lokal w pełną własność. To rozwiązanie było atrakcyjne dla osób mniej zamożnych, które nie były w stanie kupić mieszkania na wolnym rynku. Teraz rząd chce to ograniczyć, aby zachować pulę mieszkań spółdzielczych dostępnych w najmie lub użytkowaniu lokatorskim.

Dlaczego powrót mieszkań lokatorskich jest rozważany?

W publikacji red. Joanny Smarzek-Powroźnik, eksperci zauważają, że powrót mieszkań lokatorskich do łask wynika m.in. z wysokich kosztów budowy oraz trudnej dostępności mieszkań na rynku komercyjnym. Przez ostatnie dekady obserwowaliśmy marginalizację tej formy użytkowania lokali, jednak rosnące ceny nieruchomości, wysokie stopy procentowe oraz ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych sprawiają, że model spółdzielczy znów może stać się atrakcyjny.

Jakie zmiany odczują spółdzielnie?

Spółdzielnie mieszkaniowe od lat postulują powrót do rozwiązań, które umożliwią budowę mieszkań dostępnych cenowo, bez konieczności nadmiernego zadłużania się przez mieszkańców. Lokatorskie prawo do lokalu daje możliwość zamieszkiwania w mieszkaniu bez prawa jego sprzedaży, jednak z gwarancją trwałości zamieszkania i niższych kosztów wejścia.

Ograniczenie prawa wykupu może oznaczać dla spółdzielni stabilniejsze zarządzanie zasobami mieszkaniowymi, brak konieczności dzielenia własności gruntu oraz możliwość planowania inwestycji długofalowo.

Kto skorzysta, a kto straci?

Z punktu widzenia państwa i samorządów – utrzymanie lokatorskiego charakteru mieszkań oznacza możliwość budowania zasobów mieszkalnych dla osób o niższych dochodach. Z drugiej strony – dla obecnych lokatorów, którzy liczyli na wykup mieszkań w przyszłości, zmiana może być niekorzystna.

Komentatorzy w artykule podkreślają, że kluczowe będzie precyzyjne określenie, czy planowane ograniczenia będą miały zastosowanie również wstecznie, czy tylko do mieszkań wybudowanych po wejściu nowych przepisów w życie. Wprowadzenie zasady retroaktywności mogłoby budzić kontrowersje prawne i społeczne.

Forma wsparcia – nie do końca bezzwrotna

Warto także zaznaczyć, że chociaż mowa o publicznym wsparciu budownictwa spółdzielczego, to środki te często mają formę preferencyjnych kredytów lub dopłat do oprocentowania, a nie dotacji bezzwrotnych. Spółdzielnie i ich członkowie nadal muszą ponosić istotną część kosztów inwestycji, co sprawia, że postulat zakazu wykupu wydaje się kontrowersyjny.

Jak wskazano w artykule – niektóre spółdzielnie mogą uznać, że bez możliwości wykupu mieszkań, zainteresowanie takimi lokalami spadnie. Inne natomiast podkreślają, że dla wielu osób istotniejsza jest dostępność i niższy koszt wejścia, niż sama własność.

Jakie będą skutki na rynku?

Wprowadzenie zakazu wykupu mieszkań lokatorskich może spowodować kilka kluczowych skutków:

• Zwiększenie dostępności mieszkań dla osób o niższych dochodach – mniej spekulacji rynkowej.

• Mniejsza mobilność mieszkańców – lokatorskiego prawa nie można sprzedać na wolnym rynku.

• Ograniczenie zasobu mieszkań prywatnych – mniej mieszkań trafiających do obrotu prywatnego.

• Zwiększenie roli spółdzielni mieszkaniowych jako instytucji zarządzających lokalami społecznymi.

Nasz komentarz

Propozycja Ministerstwa Rozwoju to krok w kierunku tworzenia systemu mieszkaniowego bardziej zróżnicowanego, odpowiadającego na potrzeby różnych grup społecznych. Powrót mieszkań lokatorskich może odegrać pozytywną rolę w sytuacji kryzysu mieszkaniowego, jednak musi być oparty na dobrze przemyślanych regulacjach prawnych.

Zalecamy, aby przyszłe przepisy jasno definiowały, jakie inwestycje będą objęte nowymi zasadami, a także czy istniejące prawa nabyte przez lokatorów zostaną zachowane. W przeciwnym razie zmiany mogą prowadzić do licznych sporów sądowych i niezadowolenia społecznego.

Podsumowanie

Powrót mieszkań lokatorskich do szerszego zastosowania to bez wątpienia temat wymagający uwagi. W „Dzienniku Gazecie Prawnej” znajdziemy rzetelną analizę propozycji legislacyjnych, która może stanowić punkt wyjścia do dalszej dyskusji o kształcie rynku mieszkaniowego w Polsce. Zachęcamy wszystkich zainteresowanych – zarówno mieszkańców, jak i członków spółdzielni – do śledzenia dalszego rozwoju sytuacji oraz włączania się w konsultacje społeczne, które mogą wpłynąć na ostateczny kształt przepisów.