Dnia 4 listopada 2025 r. ukazał się w „Rzeczpospolitej” artykuł szczegółowo omawiający przyjęcie przez rząd projektu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych („mała ustawa”).

Projekt przewiduje przede wszystkim:

• zakaz udziału pełnomocników członków spółdzielni w wyborach do zarządów oraz rad nadzorczych, co oznacza obowiązkowe głosowanie osobiste członka spółdzielni. Rzeczpospolita
• ograniczenie katalogu osób, które mogą zostać pełnomocnikami, mogą to być: inny członek tej samej spółdzielni, adwokat lub radca prawny, lub osoba „bliska” członkowi spółdzielni (np. zstępny, wstępny, rodzeństwo, małżonek, osoba przysposabiająca/przysposobiona, osoba pozostająca we wspólnym pożyciu),  przy czym pełnomocnictwo wymaga oświadczenia pełnomocnika. Rzeczpospolita
• wyłączenie stosowania art. 15zzzr specustawy covidowej, czyli zakaz stosowania zdalnych walnych zgromadzeń lub głosowań na piśmie lub przy użyciu środków porozumiewania się na odległość. Rzeczpospolita
• ułatwienia dla członków spółdzielni (lub osób niebędących członkami) w dochodzeniu ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu będącego wcześniej prawem do lokalu spółdzielczego, jeżeli spółdzielnia nie dokonała wymaganych czynności w odpowiednim czasie. Rzeczpospolita

Nasza ocena zmian

1. Wzmocnienie samorządności i transparentności

Wprowadzone regulacje mają na celu ograniczenie patologii związanych z nadużywaniem pełnomocnictw – co w wielu spółdzielniach prowadziło do przejmowania kontroli nad organami spółdzielni przy bardzo niskiej frekwencji WZ. Rzeczpospolita W tym zakresie zmiany należy ocenić pozytywnie, przywracają realny wpływ członków spółdzielni na procesy decyzyjne, co leży w duchu idei spółdzielczości mieszkaniowej.

2. Potencjalne ograniczenia dla członków znajdujących się w szczególnej sytuacji

Z drugiej strony, całkowite wyłączenie pełnomocników przy wyborach do organów, może prowadzić do sytuacji, w której członek spółdzielni, np. ze względu na stan zdrowia, wyjazd, niepełnosprawność, nie będzie mógł skutecznie wykonywać prawa głosu, jeśli udział osobisty będzie obowiązkowy. W ocenie naszej Kancelarii warto rozważyć, czy projekt mógłby przewidywać wyjątek statutu lub analogiczne rozwiązanie dla takich sytuacji.

3. Kwestionowanie oświadczenia osoby „bliskiej”

Zapis wymagający od pełnomocnika złożenia oświadczenia o byciu osobą „bliską” członkowi spółdzielni rodzi wątpliwości co do mechanizmów weryfikacji i odpowiedzialności. Projekt przewiduje karę grzywny za fałszywe oświadczenie, jednak z praktycznego punktu widzenia może to być niewystarczające narzędzie zapobiegawcze. Rzeczpospolita

4. Powrót do stacjonarnych walnych zgromadzeń

Projekt deklaruje przywrócenie formuły stacjonarnej WZ, argumentując, że umożliwia ona rzeczywistą dyskusję i kontrolę nad pracą spółdzielni. Rzeczpospolita W naszej ocenie jest to kierunek słuszny, jednak wymaga uwzględnienia warunków technicznych, dostępności i komunikacji dla wszystkich członków spółdzielni, tak aby prawo uczestnictwa nie zostało w praktyce ograniczone.

5. Ułatwienia w przekształcaniu prawa do lokalu spółdzielczego

Zmiana przewidująca możliwość sądowego dochodzenia ustanowienia odrębnej własności lokalu w przypadku bezczynności spółdzielni jest istotnym krokiem na rzecz uprawnionych członków. Rzeczpospolita Wskazujemy jednak, że jej skuteczność będzie w dużym stopniu zależała od praktyki sądowej oraz działań kontrolnych wobec spółdzielni.

Wnioski i rekomendacje dla członków spółdzielni oraz organów spółdzielczych

• Członkowie spółdzielni mieszkaniowych powinni już dziś zainteresować się projektem i – jeśli statut spółdzielni przewiduje udzielanie pełnomocnictw, rozważyć jego modyfikację w świetle zmian.
• Organy spółdzielni (zarządy, rady nadzorcze) rekomendowane są do wczesnego opracowania procedur dostosowujących działalność do wymogów nowej regulacji,  w szczególności w zakresie przygotowania WZ, pełnomocnictw, komunikacji z członkami.
• Zalecamy uwzględnienie w regulaminach spółdzielni zapisów umożliwiających uczestnictwo członków ze szczególnymi potrzebami (np. niepełnosprawność) w WZ – w formie zapewnienia asysty lub alternatywy w głosowaniu, jeśli ustawodawca ostatecznie dopuści odstępstwa.
• Prawnicy i doradcy spółdzielniom powinni zwrócić uwagę na przygotowanie dokumentacji związanej z oświadczeniami pełnomocników i ewentualnymi sankcjami za naruszenie przepisów, celem minimalizacji ryzyka proceduralnego i odpowiedzialności.
• W przypadku przekształcania prawa do lokalu spółdzielczego w odrębną własność – wskazane jest dokonanie audytu stanu faktycznego i prawnego dla lokali, gdzie spółdzielnia nie podjęła działań, oraz wczesne przygotowanie pozwu, o ile to konieczne.

Podsumowanie

Projektowane zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych stanowią istotny krok w kierunku poprawy transparentności i wzmocnienia wpływu członków spółdzielni na zarządzanie ich wspólnotą. Jednocześnie jednak w ocenie naszej Kancelarii pozostają wyzwania praktyczne, zwłaszcza w zakresie zapewnienia dostępności i równego traktowania wszystkich członków, a także właściwej weryfikacji pełnomocnictw. Warto, by spółdzielnie już dziś podjęły działania przygotowawcze, by po wejściu w życie przepisów uniknąć luk proceduralnych i ryzyka prawnego.

Jeśli Państwo, jako członkowie spółdzielni lub jej organy,  potrzebują wsparcia w zakresie analizy statutu, przygotowania regulaminów, pełnomocnictw czy przekształceń lokali,  zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią.