Blog
24.11.2025Prof. SANS dr Piotr Pałka komentuje projekt zmian w spółdzielniach mieszkaniowych w „Rzeczpospolitej”
Rządowy projekt zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, określany jako tzw. mała ustawa, zakładał istotne ograniczenia dotyczące pełnomocnictw na walnych zgromadzeniach, zakończenie stosowania szczególnych procedur covidowych oraz ułatwienia w ustanawianiu odrębnej własności lokali. Rozwiązania przyjęte przez Radę Ministrów skomentował dla „Rzeczpospolitej” Prof. SANS dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych.
Stan prawny: artykuł przedstawia założenia rządowego projektu oraz ocenę prawną aktualną na dzień publikacji materiału w „Rzeczpospolitej”, tj. 4 listopada 2025 r.
Pełna publikacja zatytułowana „Spółdzielnie mieszkaniowe: koniec z nadużywaniem pełnomocnictw i covidowymi procedurami. Rząd przyjął projekt” jest dostępna w serwisie rp.pl.
Mała ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przyjęta przez rząd
Projekt przyjęty przez Radę Ministrów miał stanowić odpowiedź na zgłaszane przez członków spółdzielni mieszkaniowych przypadki nadużywania pełnomocnictw podczas walnych zgromadzeń. W praktyce pełnomocnictwa mogły mieć istotny wpływ na przebieg głosowań, skład organów spółdzielni oraz decyzje dotyczące jej majątku.
Projektowane rozwiązania zmierzały do ograniczenia możliwości reprezentowania członków przez osoby trzecie, zwłaszcza podczas głosowań personalnych. Jednocześnie miały zakończyć obowiązywanie szczególnych zasad podejmowania uchwał wprowadzonych w okresie epidemii COVID-19.
Najważniejsze założenia projektu z 4 listopada 2025 r.
Zakaz udziału pełnomocników w wyborach do organów spółdzielni
Jednym z najważniejszych elementów projektu było wprowadzenie zasady, zgodnie z którą pełnomocnik członka spółdzielni nie mógłby uczestniczyć w głosowaniu dotyczącym wyboru członków rady nadzorczej oraz członków zarządu.
W sprawach personalnych członek spółdzielni miał zatem wykonywać prawo głosu osobiście. Projektodawcy zakładali, że takie rozwiązanie ograniczy przypadki przejmowania kontroli nad organami spółdzielni za pomocą dużej liczby zgromadzonych pełnomocnictw.
Ograniczony katalog osób mogących być pełnomocnikami
Projekt przewidywał również ograniczenie kręgu osób uprawnionych do reprezentowania członka spółdzielni na walnym zgromadzeniu. Pełnomocnikiem mógłby zostać:
- inny członek tej samej spółdzielni mieszkaniowej,
- adwokat,
- radca prawny,
- osoba bliska członkowi spółdzielni.
Do osób bliskich projekt zaliczał między innymi małżonka, zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, osoby pozostające w stosunku przysposobienia oraz osoby pozostające faktycznie we wspólnym pożyciu.
Pełnomocnik powołujący się na status osoby bliskiej miał składać odpowiednie oświadczenie. Złożenie nieprawdziwego oświadczenia miało wiązać się z odpowiedzialnością prawną, w tym możliwością nałożenia grzywny.
Powrót do stacjonarnych walnych zgromadzeń
Projekt zakładał również wyłączenie stosowania art. 15zzzr tzw. specustawy covidowej wobec spółdzielni mieszkaniowych. Przepis ten umożliwiał podejmowanie uchwał między innymi w trybie pisemnym albo przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.
Planowana zmiana miała prowadzić do powrotu do stacjonarnej formuły walnych zgromadzeń. W ocenie projektodawców bezpośrednie spotkanie członków powinno sprzyjać rzeczywistej dyskusji, kontroli działalności organów oraz świadomemu podejmowaniu decyzji.
Ułatwienia w ustanawianiu odrębnej własności lokalu
Projekt przewidywał także ułatwienia dla osób oczekujących na ustanowienie odrębnej własności lokalu. Jeżeli spółdzielnia nie wykonałaby w odpowiednim czasie czynności niezbędnych do przeniesienia własności, osoba uprawniona mogłaby dochodzić swojego roszczenia przed sądem.
Rozwiązanie to miało zwiększyć ochronę osób, które mimo spełnienia ustawowych warunków nie mogły doprowadzić do ustanowienia odrębnej własności z powodu bezczynności spółdzielni.
Prof. SANS dr Piotr Pałka o ograniczeniu pełnomocnictw
W komentarzu dla „Rzeczpospolitej” Prof. SANS dr Piotr Pałka, reprezentujący również Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, zwrócił uwagę, że całkowite wyłączenie pełnomocników z głosowań dotyczących wyboru członków rady nadzorczej może naruszać interes części spółdzielców.
Problem dotyczył w szczególności członków, którzy ze względu na stan zdrowia, niepełnosprawność, wiek, pobyt poza miejscem zamieszkania albo inne obiektywne przeszkody nie mogliby osobiście uczestniczyć w walnym zgromadzeniu.
Zdaniem eksperta możliwe było rozważenie rozwiązania bardziej elastycznego, zgodnie z którym zasadą pozostawałby osobisty udział członka w walnym zgromadzeniu, lecz statut spółdzielni mógłby w określonych przypadkach przewidywać wyjątek. Innym rozwiązaniem mogło być ograniczenie możliwości ustanawiania pełnomocnikiem wyłącznie do innych członków tej samej spółdzielni.
Oświadczenie osoby bliskiej i problem jego weryfikacji
Kolejna wątpliwość dotyczyła oświadczenia składanego przez pełnomocnika powołującego się na status osoby bliskiej. Zgodnie z projektem oświadczenie miała składać wyłącznie osoba działająca jako pełnomocnik.
Takie rozwiązanie mogło stwarzać ryzyko, że oświadczenie zostanie złożone bez rzeczywistej wiedzy albo zgody członka spółdzielni. Samo zagrożenie odpowiedzialnością za podanie nieprawdy nie musiało skutecznie zapobiegać dopuszczeniu do głosowania osoby nieuprawnionej.
Szczególnie trudna mogła być weryfikacja, czy pełnomocnik rzeczywiście pozostaje z członkiem spółdzielni we wspólnym pożyciu. Organy prowadzące walne zgromadzenie nie dysponują zazwyczaj narzędziami pozwalającymi na szybkie i rzetelne zbadanie takiej okoliczności.
Jak wskazywał Prof. SANS dr Piotr Pałka, w prawie spółdzielczym istotniejsze powinno być zapobieganie nieprawidłowościom niż podejmowanie działań dopiero po przeprowadzeniu wadliwego głosowania.
Wybór a odwołanie członków rady nadzorczej
Istotna wątpliwość dotyczyła również zakresu projektowanego ograniczenia. Projekt zakazywał pełnomocnikowi udziału w głosowaniu, podczas którego wybierani byli członkowie rady nadzorczej lub zarządu.
Na analizowanym etapie prac nie rozwiązywał jednak w sposób równie jednoznaczny problemu udziału pełnomocników w głosowaniach dotyczących odwołania członków organów.
W praktyce mogło to prowadzić do sytuacji, w której pełnomocnik nie mógłby uczestniczyć w wyborze członka rady nadzorczej, ale mógłby głosować nad jego odwołaniem. Taka różnica mogła ograniczyć skuteczność regulacji i pozostawić możliwość wpływania przez pełnomocników na skład organów spółdzielni.
Powrót do stacjonarnych walnych zgromadzeń – korzyści i ryzyka
Rezygnację ze szczególnych procedur covidowych można było ocenić jako próbę przywrócenia walnym zgromadzeniom ich tradycyjnego charakteru. Stacjonarne spotkanie umożliwia członkom zadawanie pytań, zgłaszanie wniosków, prowadzenie dyskusji oraz bezpośrednią kontrolę sposobu przeprowadzania głosowań.
Jednocześnie konieczne było uwzględnienie potrzeb członków, którzy mają trudności z osobistym uczestnictwem w zgromadzeniu. Organizacja walnego zgromadzenia powinna zapewniać odpowiednią dostępność architektoniczną, możliwość uzyskania pomocy oraz czytelną komunikację dotyczącą miejsca, terminu i porządku obrad.
Znaczenie projektu dla spółdzielni mieszkaniowych
Projekt tzw. małej ustawy miał istotne znaczenie zarówno dla członków spółdzielni, jak i dla zarządów, rad nadzorczych oraz osób odpowiedzialnych za przygotowanie walnych zgromadzeń.
Na etapie prac legislacyjnych szczególnej analizy wymagały:
- statutowe zasady udziału pełnomocników w walnym zgromadzeniu,
- sposób przyjmowania i sprawdzania pełnomocnictw,
- procedura odbierania oświadczeń od osób bliskich,
- zasady udziału pełnomocników w głosowaniach personalnych,
- organizacja stacjonarnych walnych zgromadzeń,
- ochrona praw członków niemogących uczestniczyć w zgromadzeniu osobiście,
- procedury dotyczące ustanawiania odrębnej własności lokali.
Zmiany wymagały zatem nie tylko analizy samej ustawy, ale również oceny zgodności statutów, regulaminów i praktyki działania poszczególnych spółdzielni z projektowanymi rozwiązaniami.
Pełnomocnictwa na walnych zgromadzeniach wymagają precyzyjnych zasad
Ograniczenie przypadków nadużywania pełnomocnictw było uzasadnionym kierunkiem prac legislacyjnych. Projekt powinien jednak jednocześnie chronić możliwość wykonywania praw członkowskich przez osoby, które z obiektywnych powodów nie mogą osobiście pojawić się na walnym zgromadzeniu.
Regulacja wymagała również precyzyjnego rozstrzygnięcia, kto może być pełnomocnikiem, w jaki sposób należy weryfikować jego uprawnienie oraz czy ograniczenia obejmują zarówno wybór, jak i odwołanie członków organów spółdzielni.
Więcej informacji o praktycznych problemach związanych z reprezentowaniem członków zawiera artykuł pełnomocnictwa na walnych zgromadzeniach – główne wyzwanie spółdzielni mieszkaniowych.
Późniejsze publikacje i analizy dotyczące zmian w tym obszarze są dostępne również w materiale pełnomocnictwa w spółdzielniach mieszkaniowych – publikacja w DGP.
Podsumowanie
Rządowy projekt tzw. małej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych miał ograniczyć nadużywanie pełnomocnictw, przywrócić stacjonarne walne zgromadzenia oraz ułatwić dochodzenie ustanowienia odrębnej własności lokali.
Projektowany zakaz udziału pełnomocników w wyborach do organów spółdzielni mógł jednak utrudnić wykonywanie praw członkowskich osobom, które z przyczyn zdrowotnych lub innych obiektywnych powodów nie mogły osobiście uczestniczyć w walnym zgromadzeniu.
Wątpliwości budziły również zasady składania i weryfikowania oświadczeń przez osoby bliskie oraz różnica pomiędzy udziałem pełnomocnika w wyborze i odwołaniu członków organów. Z tego względu projekt wymagał dalszego dopracowania na kolejnych etapach procesu legislacyjnego.
